В Рoссии плaнируют сoздaть eдиную гoсудaрствeнную инфoрмaциoнную систeму (ГИС), в кoтoрoй aрeндoдaтeли дoлжны будут рeгистрирoвaть всe дoгoвoры пo сдaчe внaeм жилья и мaшинo-мeст. Сoглaснo дoкумeнту Минстрoя, сoбствeнники нeдвижимoсти дoлжны будут в тeчeниe 30 днeй с мoмeнтa зaключeния дoгoвoрoв сиречь внeсeния в ниx измeнeний рaзмeщaть инфoрмaцию в нoвoй систeмe. Зa нaрушeниe этoгo трeбoвaния плaнируeтся взимaть штрaфы: с физлиц — oт 500 дo 2,5 тыс. руб., с юридичeскиx лиц — oт 5 тыс. дo 10 тыс. руб.
Пoмoжeт ли этo oбeлить aрeнду жилья и кaкиe eщe мeры мoгли бы мoтивирoвaть сoбствeнникoв плaтить нaлoг рядом сдaчe жилья — рaзбирaeмся вмeстe с экспeртaми.
Нeлeгaльнaя, сeрaя aрeндa жилья — дoстaтoчнo рaспрoстрaнeннoe явлeниe в Рoссии. Пo рaзным oцeнкaм, дoля сoбствeнникoв, кoтoрыe сдaют свoю нeдвижимoсть бeз уплaты нaлoгoв, мoжeт сoстaвлять дo 80–95%, нo тoчнo oпрeдeлить эту цифру слoжнo.
Сoглaснo oпрoсaм НAФИ, бoльшинствo рoссиян oпрaвдывaют сeрыx арендодателей, планида тех, кто считает, что с таких доходов кровь из зубов нужно платить налоги, не превышает 20%. «Таким образом, не грех предположить, что не менее 80% сделок согласно аренде жилья не облагается налогами. Здесь еще можно говорить о формировании определенных традиций в избегании уплаты налогов», — отметил замгендиректора генерального директора аналитического центра НАФИ Тимур Аймалетдинов.
Причин, числом которым россияне не хотят платить налоги с аренды жилья, короб: от низкого уровня жизни до отсутствия эффективного режима налогообложения. Самочки россияне среди таких причин называют «(избави делиться доходом с государством» (54%), бюрократические сложности (24%) и безвластие реального наказания за уход от налогов (8%).
В соответствии с оценкам Минстроя, ежегодно бюджет недополучает до 162 млрд руб. с-за того, что часть россиян не платит налоги со сдачи своего жилья. Однако нелегальная аренда порождает и другую проблему — риски в (видах тех, кто сдает и снимает жилье, отмечает вице-руководитель Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, хуй генерального совета «Деловой России» Волдюха Кузнецов. Арендаторы могут снимать жилье годами и малограмотный иметь возможности оформить временную регистрацию, поскольку владетель не платит налоги, привел пример юрист.
Нормально такие договоры заключаются на 11 месяцев, в таком случае их безграмотный нужно регистрировать в Росреестре и можно избежать уплаты налогов. Вследствие того государство заинтересовано в обелении арендного рынка. Но высокий вопрос — какими методами это будет произведено.
Сейчас существует несколько вариантов уплаты налогов нате доходы со сдачи жилья. Первый способ — выплатить налог на доход физических лиц (по ставке 13%). Второстепенный вариант — оформить специальный патент на сдачу жилых помещений и выплатить налог по ставке 6%. И третий — сочетаться браком как самозанятый и уплачивать налог с доходов от сдачи квартиры согласно ставке 4%.
Подробнее читайте в материале: Патент или НДФЛ: вроде легально сдавать квартиру и платить меньше налогов
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», сомневаются, чисто создание единой базы договоров аренды и введение штрафов сможет ухлопать вопрос серой аренды. Во-первых, создание таковой информационной системы сопряжено с огромными расходами. Во-вторых, хозяйка система на начальном этапе может работать с серьезными сбоями. В-третьих, данная начинание выдвинута без учета мнения игроков рынка (ЦИАН, «Авито», «Яндекс»), которые уничтожающе оценивают такую патерналистскую политику государства. «До сих пор это может привести к обратному эффекту — всё ещё больший уход в серую зону», — отметил Воля Кузнецов.
Согласна с коллегой и управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Машура Жукова. По ее словам, люди могут ни в малейшей степени перестать заключать договоры и начать пускать «истаскаться» в квартиры «друзей», «друзей друзей» и «дальних родственников». «Дать обоснование обратное будет очень сложно. Даже сейчас толчок, где люди снимают квартиры вообще без всяких письменных договоров, весть большой. Как бы мы ни призывали окружать договоры, многие считают, что этого делать безлюдный (=малолюдный) нужно», — отметила эксперт.
За вычетом того, многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом, вследствие чего для этой категории людей все цифровые изменения крохотку преждевременны, добавила Мария Жукова.
Сами штрафы, предложенные Минстроем, по (по грибы) проведение расчетов вне ГИС невелики, по крайней мере соответственно московским меркам (для физлиц — от 500 по 2,5 тыс. руб.), отмечают эксперты.
Формирование единой базы договоров аренды и введение штрафов может распространить долю серой аренды, не исключают эксперты
Решать проблему нелегальной аренды нужно в комплексе: создавать качественное предложение (например, с помощью арендных домов и социального найма), дополнять уровень финансовой грамотности россиян, а сами механизмы налогообложения изготовлять прозрачными. Немаловажное значение имеет и низкий уровень доходов населения, отмечают эксперты.
Эмфитевзис наряду с ипотекой — один из основных способов улучшения жилищных условий держи всех развитых рынках. Поэтому действия регуляторов в этой сфере оказывают последействие на рынок недвижимости в целом, считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татуля Школьная. По ее словам, это касается уровня доступности жилья, качества строительства, безопасности договоров аренды, инвестиционной привлекательности жилья, объемов строительства жилья и собираемости налогов.
«Перечисленные данные можно улучшать, но любые попытки улучшить всего лишь один из них будут безуспешны или приведут к некоему положительному эффекту в отдельной сфере, же негативно повлияют на смежные направления», — отмечает зубр. «Политика регуляторов должна становиться более продуманной, прозрачной и прогнозируемой в (видах всех игроков рынка на долгосрочную перспективу. В этом случае резюме отдельных секторов из тени станет более дитя природы задачей», — добавила Татьяна Школьная.
Советчик «ЦИАН.Аналитика» Виктория Кирюхина отмечает потреба создания цивилизованного рынка аренды от официального оператора. Возьми рынке уже есть примеры, когда оператор выкупает у застройщика и сдает в аренду жилье. А пока такие проекты единичны и не могут довериться текущий спрос, считает эксперт.
Если большая клочок рынка станет легальной, то сами рантье будут заинтересованы в официальных действиях, с тем конкурировать на рынке, убеждена Виктория Кирюхина. «До ((сего собственники закладывают налог от сдачи в ставку аренды, и нововведения приведут к дальнейшему росту став на те же 4–5%. В этом безграмотный заинтересованы арендаторы, которые соглашаются на «скидку» в «взаимообмен» на неофициальный договор найма», — добавила советчик.
Решать проблему нелегальной аренды нужно комплексно, считают эксперты
В качестве позитивного примера вывода изо тени аренды жилья эксперты называют введение статуса самозанятых, кто позволяет платить налог с доходов от сдачи жилья сообразно ставке 4%, а не обычной ставке НДФЛ 13%. «Барахолка начал выходить из серой зоны после внедрения инструмента самозанятости, 4% — сие предельно комфортная ставка налога для арендодателей, ахти выгодная цена снижения рисков», — считает Татуля Школьная.
По данным ФНС, аренда — сверху девятом месте в рейтинге отраслей, которые выбирают самозанятые числом всей России, этот инструмент доказал эффективность. Числом оценкам ЦИАН, трое из четверых рантье выбрали то-то и оно такой способ уплаты налогов. «То жрать обелять рынок необходимо в первую очередь низкими налоговыми ставками, а далеко не только административной ответственностью, которая может сказаться неблагоприятно на рынке», — уточнила Викуша Кирюхина из ЦИАН.
Аналогичную точку зрения высказала распоряжающийся директор сети офисов недвижимости «Миэль»: «На днях многие стали регистрироваться как самозанятые, и процесс будь по-твоему в положительную сторону. Нужно продолжать работу в этом направлении: докладывать, разъяснять, убеждать». Например, многие пенсионеры неважный (=маловажный) оформляются самозанятыми, поскольку им не разъясняется, что-что категория «самозанятый» не равна категории «ходящий пенсионер». Никто у них социальную пенсию и доплату безвыгодный отберет, а они именно этого боятся, добавила М Жукова.
В качестве позитивного примера вывода из тени аренды жилья эксперты называют преамбула статуса самозанятых, который позволяет платить налог с доходов ото сдачи жилья по ставке 4%
Единовременно с этим нужно развивать финансовую и налоговую грамотность людей, как ни это процесс небыстрый и требующий от государства действий в области просвещению граждан и разъяснению их обязанностей по уплате налогов, говорит Тима Аймалетдинов из НАФИ. «Но в конечном итоге сие приведет к мягкому формированию установок о том, что ясак на доход — неотъемлемая составляющая сдачи недвижимости в аренду. И уж вокруг этого должны создаваться технические, организационные, законодательные и другие инструменты, мотивирующие к добросовестному поведению участников рынка аренды», — считает знаток.
Можно обязать собственников платить налог, но в то время как с этим необходимо предоставлять определенные льготы, предложил Володяша Кузнецов. Например, это могут быть субсидии держи оплату коммунальных услуг или взносов на ремонт, имущественные вычеты. Саму ставку налога можно содеять прогрессивной в зависимости от арендной платы, добавил жрец фемиды. По его мнению, эффективной мерой могло бы стоить расширение фонда социального жилья. Эта задача должна отваживаться на уровне государства.
Подобную программу, например, реализует «Усадьба.РФ». В прошлом году институт жилищного развития запустил пилотную программу льготной аренды жилья, в соответствии с которой можно снять квартиру со скидкой накануне 80%. Она продлится до 2023 года и в первых этапах будет доступна в десяти городах.
Близ этом сами меры поддержки должны быть своевременными, добавила Танюха Школьная. «На фоне снижения реальных доходов населения распоряжения по обелению сектора аренды станут, вероятнее целом), рассматриваться только через призму повышения уровня собираемости налогов и будут восприняты в штыки», — подытожила симпатия.
Читайте также
