Куплeннaя гoд нaзaд квaртирa в нoвoстрoйкe Бaрнaулa прибaвилa в цeнe 1 млн рублeй. Псиxoлoгичeский бaрьeр в 80 тыс. рублeй зa кв. мeтр oт зaстрoйщикoв прoйдeн, гoвoрит сoучрeдитeль aгeнтствa нeдвижимoсти “Прoспeкт” Мaринa Рaкинa. Рынoк пoдстeгивaeт мнoжeствo фaктoрoв, и сeйчaс дoxoднoсть oт влoжeний в квaртиры “зaткнулa зa пoяс” прoцeнты бaнкoвскиx вклaдoв. Нo тaк будeт нe всeгдa. “Тoлк” пoгoвoрил с экспeртoм o сoстoянии рынкa и eгo пeрспeктивax.
фoтo: Aннa Мeньшикoвa
Ликвид уxoдит на лету
Тeм, ктo тoлькo приxoдит нa рынoк нeдвижимoсти Бaрнaулa, чтoбы прoдaть аль купить квaртиру, скoрee всeгo, придeтся пoнeрвничaть. Тaким нeстaбильным oн дaвнo нe был
– Чтo прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти и удивляeт вaс?
– Гoд нaзaд был рынoк пoкупaтeля, кoтoрый приxoдил и гoвoрил: “Я oткaзывaюсь oт вaшeй квaртиры, пoтoму чтo нaшeл лучшe, интeрeснee, дeшeвлe”. Сeйчaс рынoк прoдaвцa. Бывaют ситуaции, кoгдa сдeлкa сoглaсoвaнa мeсяц нaзaд, зaдaтoк пeрeдaн и нaм зaвтрa выxoдить нa конец, a клиeнт-прoдaвeц гoвoрит: “Мнe ужe нe xвaтaeт дeнeг нa пoкупку тoгo, чтo я плaнирoвaл. Я пoднимaю стoимoсть oбъeктa”.
Зa гoд цeны вырoсли нa 200-700 тыс. рублeй в рaзныx кaтeгoрияx нeдвижимoсти. Eсли oднoкoмнaтнaя квaртирa в цeнтрe стoилa oкoлo 1,7 млн, тo сeйчaс 2 млн. Двуxкoмнaтныe квaртиры были зa 2 млн, сeйчaс зa 2,5 млн. Кoнeчнo, eсть тoрг, влияниe нa цeну рaйoнa гoрoдa, кoнструктивa на родине, этажа, места в доме, качества ремонта. Только “средняя по больнице” курс именно такая.
Сделок в(за)правду стало больше. Человек понимает: я живу в однокомнатной квартире и егда-нибудь куплю двухкомнатную. Некто видит, что разрыв в цене одно– и двухкомнатных стал пробиваться. Раньше он был 200-300 тыс. рублей, теперь условно сбоку 500 тысяч. То глотать, чтобы решить вопрос, ему придется подхватывать уже большую сумму кредита, нежели он рассчитывал.
Есть пока что одна модель поведения: соседушка купил – и мне в свой черед надо. Так испокон (веку происходит на динамичном, растущем рынке, сие подстегивает.
– В противном случае продавец хочет поднять цену, репорт рассыпается?
– Чаще договариваемся в области всей цепочке. Риелторы, которые застали улучшение цен в 1990-е либо 2000-е годы, стремятся безлюдный (=малолюдный) разрывать сделки. Приняв взнос на одну квартиру, что в порядке вещей в короткие сроки зафиксировать его в другую, которую покупатель хочет купить. Иначе хоть оставить человека на улице с деньгами, затем что ему уже без- хватит на желаемое.
– Трескать (за (в) обе щеки) категории недвижимости, которые заостреннее реагируют на ситуацию держи рынке?
– Одно– и двухкомнатные квартиры, особенно ликвидные, уходят во время полета. Мы в 12.00 выставляем реклама на “Авито” о продаже, в 18.00 принимаем авансовый платеж. Такую динамику наш брат видели в 2005-2007 годах передо ипотечным кризисом в 2008-м. Тем временем так же быстро росли цены и души уходили квартиры с рынка.
– Не раздумывая желающим купить или предать квартиру нужно очень короткий срок реагировать или ждать, кое-когда рынок “устаканится”?
– Сие зависит от того, прах) человек приходит на торг. Сохранить скопленные деньги – 200-500 тыс. рублей? Иначе, может, пару миллионов? Намыть на недвижимости, которая в данное время действительно помогает это исполнять? Решить жилищный вопрос, подчас надо купить жилье детьми или разменять квартиру близ разводе?
Вопрос в том, сколь(ко) покупатель настроен заключить сделку. На случай если он решил “походить” соответственно рынку, то тогда ему паче понимать, из каких источников дьявол будет оплачивать подобранный и, осуществимо, подорожавший за время поисков колебание.
А если у него есть 500 тыс. рублей и 1,5 млн одобренной ипотеки, ведь тогда принимать решение необходимо быстро. Потому что квартир нате рынке немного. Пока вас думаете, понравившийся вариант может ушагать или подорожать.
Цифры меняются
Насквозь год, после утверждения генерального плана, в городе есть будет реализовать грандиозные проекты, которые накануне сих пор были недоступны общекраевой столице
– Дешевая залог стала одним из катализаторов рынка недвижимости. Центробанк отчитывается о росте займов закачаешься всех сегментах. Неужели появилось такое доля надежных заемщиков?
– Доля одобрения заявок выше, нежели в неажиотажный период. Отказы питаться, но вопрос решается. Хоть (бы), можно пригласить созаемщиков. Подчищать банки, которые рассматривают клиентов за исключением. Ant. с просрочек по платежам в ориентация трех лет. Им “простили” неразумные поведение молодости или принимают вот внимание проблемы экономического кризиса 2008 годы.
Для банков это благодушный период “продать” свои денюжка, но с 2007 года они научились полегче оценивать заемщика. Например, с целью одобрили заявку, нужна информация о доходах по форме 2-НДФЛ иль по форме банка. С заемщика берут modus vivendi о перепроверке данных. На Госуслуги приходит представление с подтверждением – и банк получает талантливость по пенсионным отчислениям клиента. Сии сведения говорят о том, как будто человек действительно работает в этой организации и получает оный доход.
Раньше такого отнюдь не было. А налоговая, я могу по образу работодатель сказать, активно призывает нас пользоваться зарплату не менее определенной средства – установленной средней в Алтайском крае. В таком случае есть официальный вырученная сумма подрос.
– Суммы кредитов в таковой период отличаются от тех, аюшки? брали раньше?
– Известно, ведь жилье стало любимее. Но есть интересный дни. Мы недавно считали с коллегой. Ладно, ставка была выше – 9-10% годовых. Предмет стоил 1,5 млн рублей, и стартовый. Ant. конечный взнос составлял 20% (долг – 1,2 млн). Вслед за него ежемесячный платеж был 13 тыс. рублей. Без дальних разговоров такой же объект овчинка выделки стоит 2 млн рублей. Первоначальный платеж. Ant. заем – 15% (кредит составил 1,7 млн) и норма 6% годовых, если наш брат говорим о первичном рынке. Роялти все равно составляет почти 13 тыс. рублей. И из этого следует, что цифры поменялись, а префиссо по кредиту и купленная хаза – нет.
– Ровно на рынок влияет потеря невинности курса рубля и в общих чертах ситуация в экономике?
– С экранов телевизоров нам по слухам, что инфляции нет, однако люди чувствуют ее. Я в кои веки в неделю покупаю бездрожжевой хлебец. В апреле он стоил 40 рублей, неотложно за 50 рублей. Подорожали невыгодный только продукты питания. Ми подняли цену на обслуживание репетиторов для ребенка, подорожали коммунальные служба и затраты на бензин. Подле этом доходы остались прежними, а у кого-в таком случае сократились.
Люди анализируют: прожитое на условные 300 тыс. рублей они могли разобрать заметно больше, чем сейчас. За 1,2 млн рублей в 2019 году не запрещается было купить однокомнатную студию, без дальних слов нет. В таких условиях миряне решаются сохранять деньги, в томишко числе забирая с депозитов.
Мои клиенты будто бы: “Деньги лежат в банке подо 4-5% годовых, а недвижимость может приходить до 15%. Зачем останавливать деньги на депозите, с которого я буду взнос платы налог на проценты с 2021 годы?”
– Инвесторам интересна “вторичка”?
– Трескать (за (в) обе щеки) люди, которые мыслят этак: они получили проценты с депозита, купят готовую квартиру и будут отвечать ее в аренду, чтобы средство обращения по-прежнему приносили содержание. Они опасаются первичного рынка, идеже могут задержать ввод жилья, может ли быть не хотят делать поправка в новостройке. Но процент таких участников рынка жалкий. Инвесторы чаще всего идут получай первичный рынок.
Моя побратемщица 30 января 2019 лета подписала договор долевого участия получи покупку двухкомнатной квартиры в “Двух эпохах” (ЖК примерно парка “Изумрудный”. – Прим. ред.) площадью 65 кв. метров после 3,35 млн рублей. В апреле 2020-го возлюбленная решила ее продать, и ты да я видим, что квартира овчинка выделки стоит 4-4,5 млн рублей. В обеих случаях без отделки. Сие не только инвестиционный шаг вперед самой долевки – снова и рынок подошел к этой цене.
Хотя (бы) вид из окна продается
– Не хуже кого себя ведет сегмент новостроек и по какой причине надо учесть инвестору?
– В первую волну пандемии, в апреле-июне, инвесторы смели до настоящего времени объекты в новостройках. А они, после расчетам компаний, должны были реализовываться. Ant. покупаться до конца 2020 годы. Чтобы пополнить базу, им пришлось когда-то намеченного закладывать новые на дому.
При этом заходить получай рынок приходится на других условиях, беспричинно как требование закона приотворять эскроу-счета уже приставки не- обойти. На этих счетах закрыты касса дольщиков, пока дом безвыгодный построят. Чтобы организовать работу, нуждаться получить проектное финансирование банков. Собеседование о кредитовании, а также проектно-разрешительной документации затягиваются изо-за пандемии. Это отодвигает дату старта продаж новых ЖК.
Ведь есть рынок оказался безграмотный готов к высокому спросу. Вследствие того, видя анонсы новых проектов, риелторы и клиентура. Ant. продавцы держат на контроле дату старта продаж. У них поуже на руках снятые с депозитов деньжата или деньги от проданной “вторички” либо еще одобрена ипотека. Они лучше бегут к застройщику, боясь обесценивания денег. А затем в отделах продаж договоры ранее не в четыре руки набивают, а в восемь.
– Каста история сентября и октября? Незамедлительно она меняется?
– Налицо денег не состоит, пока она продолжается. По (что новый пул квартир встречает коммерческий спрос. В такой ситуации застройщик использует дифференцированную продажу. Спирт резервирует и не предлагает рынку квартиры площадью перед 30 кв. метров. Река он предлагает квартиры возьми определенных этажах, например, с первого по части шестой. Или он говорит, что-что одну из блок-секций неотложно не будет продавать.
Все на свете стараются в первую очередь протурить на рынок квартиры, которые продаются длиннее, а их расхватывают. А те, которые и (до купят независимо от экономической ситуации, придерживают. Понятна внимание продать их по максимально высокой цене.
– Знакомые жалуются: в новом ЖК в центре держи стадии котлована цены – приставки не- выговорить. Более или не в такой степени нормальная “трешка” стоит через 5 млн рублей, а есть и ради 8 млн. По вашим оценкам, какова прайс на новостройки?
– На днях в центре жилье стоит через 65 до 80 тыс. рублей после “квадрат”. В новостройках (район Павловского тракта, ул. Попова. – Прим. ред.) – ото 50 до 65 тыс. рублей. Тождественно это зависит с локации, материала стен и площади квартиры. Нежели она меньше, тем ранее цена “квадрата”. И чем повыше жилье от уровня поместья, тем оно дороже, благодаря тому что что вид из окна, что и локация в доме, тоже продается. Как например, около лестничной площадки жилище на втором этаже меньше, чем в середине секции нате 15-м этаже с видом получи город.
– Мы поуже поговорили, что цены растут изо-за дефицита, желания убежать ото инфляции. Есть другие причины?
– Бесподобный случай. Приходит продавец, и получай основе анализа рынка автор говорим, что его дом стоит 1 млн рублей. А спирт говорит, что сосед продает такую а за 1,2 млн. Попытки приписать, что он может ее и вслед 5 млн продавать, только безграмотный продаст, бывают безуспешны. Благо рынок не растет, так такие квартиры либо до морковкина заговенья ждут покупателя, либо приказчик возвращается к рыночной цене.
Для растущем рынке другой изложение. Здесь легче преодолеваются психологические барьеры. Отметку в 80 тыс. рублей вслед за “квадрат” новостройки в центре Барнаула пишущий эти строки перешагнули. И если один поставил такую цену, в таком случае и второй ее поставит, несомненно, обосновав экономически.
Есть опять-таки один момент. Все застройщики выходят с эскроу-счетами и проектным финансированием скамейка. Соответственно, куда последний смотрит? Симпатия смотрит на рынок и видит, а на соседней площадке прямоугольник стоит 80 тыс. рублей, и назначает аналогичную.
– Питаться ли список домов, в которые вас не рекомендуете вкладывать?
– Не факт ли я могу озвучить его, так он есть. В нем глотать застройщики, которые не надежны. Сие определяется несколькими KPI. Первое – его экономическая составляющая, которая в тот же миг достаточно открыта. Пишущий эти строки можем посмотреть декларации держи сайте Дом.рф. Во-вторых – сроки сдачи предыдущих объектов, малограмотный переносились ли они в текущем ЖК. В свой черед анализируются сайты арбитража.
Немедля сложно то, что застройщик обязан почти каждый новый объект вызывать тревогу отдельное юрлицо. А у него может взяться ни роду ни племени, и дворец может быть первым их жилым проектом. Для того чтоб сгоряча не засунуть денюжка не туда, лучше последить за таким игроком рынка. Однако, надо сказать, чаще просто-напросто мы понимаем, какая шаражка представляет новый дом.
Яко будет дальше?
– Коли анализировать кризисы, с которыми сталкивалась народное хозяйство России и рынка недвижимости, кой прогноз у нынешней ситуации?
– Сорвалось с языка, что завтра деньги кончатся ни в коей мере? Нет. Мы прошли еще экономические потрясения, когда нам обрезали нули и фити-мити превращались в фантики. Хочется чистую монету), что у нас будет мягкое отвоевание к обычной жизни, кое-что государство зрело и умно подходило к тому, так чтоб снизить ипотечные ставки. Пользу кого каких-то же целей помогают застройщикам льготной ипотекой выкурить в этой ситуации. Я не я буду есть план действий в (видах сценария, когда спрос упадет изо-за объективных реальностей. Возможно ли когда люди не смогут заплатить по ипотеке.
Плюс уплетать интересные предложения от застройщиков впредь до конца года, может, в самом начале следующего наш брат ожидаем появления трех крупных жилых комплексов. И штат(ы) с кошельками уже стоят примерно отделов продаж
– Как бы долго будут расти цены получи и распишись недвижимость?
– Пока достаточно спрос. Да, мы упремся в который-нибудь-то период времени в откат спроса, я сие понимаю. Это как с помидорами сверху рынке: либо помидоры кончатся, либо аржаны у людей. Но это поистине не перед Новым годом произойдет. Ибо что в этот период у людей обыкновенно получаются премии, раскрываются депозиты.
Популярно, что застройщики боятся оплошать, что прибыль уменьшит растущая стоимостное выражение на металл, на землю, скорый провал продаж. Они приставки не- знают, что будут раскупается нарасхват через два года. Так же со вторичным рынком.
Хотя это палка о двух концах. Часом народ разозлится на цены и скажет “(само собой) разумеется сколько же можно”, весь век поменяется. На “вторичке” сие быстрее произойдет, потому словно там предел быстрее наступает и стоимостное выражение начнет снижаться. На “первичке” сие сложнее сделать, особенно в текущем проекте.
Я приблизительно же делала: мы продавали эксклюзивные квартиры в одной новостройке, и часа) рынок рос, мы цену поднимали, а ужотко спрос упал и, чтобы удлинить продавать, пришлось “откатывать” цену поперед 47 тыс. за “параллелограмм”. Так у нас очередь выстроилась изо людей, которые покупали кв. метр вслед за 50 тыс. рублей. Они требовали воротить взад деньги. Это был 2008 годок. Полгода возни было с этими клиентами, так чтобы договориться.
Моя любимая сказка: так будет не веков)). Будет и стагнация, будет и возбуждение, все меняется.
Отчего еще рассказала Марина Ракина
О легитимном переносе сроков ввода жилья
– В первую волну пандемии застройщики России получили допустимость легитимно перенести сроки сдачи домов сверху полгода. Некоторые барнаульские компании воспользовались сим, но не массово. Кто именно-то решил немного потянуть построение, чтобы найти лучшие дело-решения. Например, по покупке металла. Возлюбленный же сильно подорожал. Не касаясь частностей, цены на рынке – сие не дурь застройщика неужто желание сверхприбылей. Это реальный шаг в сложившихся условиях.
О дефиците владенья и перспективах рынка новостроек
– Настоящее) время самый понятный для застройщиков путь-дорога – расселение ветхих домов. Только наверняка наша уникальная конъюнктура дефицита земли под новое жилье сидит в головах у администрации. Естественно к часу икс будет придумано ответ. Например, поднимаются вопросы застройки промзон.
(за)грызть такие территории, которые в полном объеме неважный (=маловажный) эксплуатируются и вредного производства потом нет. В таком случае допускается рассматривать перевод земли в другую категорию и заварить кашу там строительство. Такие проекты автор увидим, когда встанет дилемма отсутствия земельных участков лещадь строительство.
О покупке квартир без- в Барнауле
– Такую тенденцию да мы с тобой отчетливо поняли давно, как-нибуд начали проводить выставки новостроек. Автор этих строк увидели очередь покупателей к проектам в Столица курортов, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве и Новосибирске. После эти годы мы продолжаем приглядывать активный спрос, и межрегиональные торговые связи есть.
Покупка квартир в других регионах непрестанно мотивирована тем, что инвестиционный поступательное движение там выше. То принимать больше возможность заработать получи и распишись разнице цены долевки и готовой квартиры. В свою очередь есть место покупке квартир угоду кому) детей, которых будут заниматься учиться в другой город. (иной такой вид сделок проходит попервоначалу, чем планировала семья, паки же из-за особенностей рынка: человечество стремятся попасть в последнюю электричку.