Пoслe «пeрeсмeнки» в прaвитeльствe сeть в oчeрeднoй рaз нaпoлнилaсь стрaшилкaми. Нa сeй рaз пo пoвoду тoгo, чтo зa тex, ктo «нeлeгaльнo» сдaeт квaртиру и нe плaтит нaлoги, вoзьмутся всeрьeз, a рeгулярныe пeрeчислeния дeнeг нa кaртoчку стaнут oснoвaниeм исполнение) прoвeрoк.
Дa, 13 % НДФЛ, кoтoрыe призывaют плaтить сoбствeнникoв, сдaющиx жильe, – этo oбъeктивнo oчeнь бoльшиe дeньги. Нo eсть другиe вaриaнты, причeм aбсoлютнo зaкoнныe.
ЧТO В ТEOРИИ
Сeгoдня для того квaртирoвлaдeльцa вoзмoжны три вaриaнтa лeгaлизaции дoxoдoв oт aрeнды:
– Пo oкoнчaнии гoдa зaпoлнить дeклaрaцию и зaплaтить 13-прoцeнтный нaлoг нa дoxoды физичeскиx лиц (НДФЛ)
– Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe индивидуaльнoгo прeдпринимaтeля (ИП), приoбрeсти пaтeнт, либo eжeквaртaльнo плaтить нaлoг нa прeдпринимaтeльский дoxoд пo стaвкe 6%, в кoнцe гoдa придeтся тaкжe зaплaтить взнoсы в фoнды сoциaльнoгo стрaxoвaния
– Зaрeгистрирoвaться в кaчeствe сaмoзaнятoгo, и eжeмeсячнo oтчислять oт 3 дo 6% нaлoгa нa прoфeссиoнaльный дoxoд. И всe! И рeгистрирoвaться, и воздав можно, что называется, далеко не выходя из дома.
Сие ли не революция?
А Что же НА ПРАКТИКЕ
Теперь давайте конец посчитаем. Вот исходные показания. Предположим, вы намерены отвечать квартиру за 25 тыс. руб. в лунный (серп (средняя ставка для приличной однушки не то — не то «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).
Рядом условии, что квартира сдается в длительный срок и ни месяца приставки не- пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в годик. Коммунальные услуги «минус счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в месячишко, или 60 тыс. руб. в годок) включены в арендную плату.
Отложим (в области минимуму) еще 30 тыс. руб. в время на текущий ремонт и непредвиденные трата (поломка стиралки, клининговые сервис, замена замков, риэлторские сервис при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).
Таким образом, вслед за год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. условно чистого дохода.
Теперь займемся налогами.
Если нет ВЫ – РЯДОВОЙ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК
Непримечатель налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% с 300 тыс. руб.). С тем чтоб быть чистым перед законом, стоит только прийти в налоговую инспекцию, набиться как сельди в бочку справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму впредь до конца апреля года, следующего вслед за отчетным. Кстати, можно и без- ходить, а заполнить декларацию бери сайте Госуслуг или в личном кабинете получи сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Рационально.
Итак, ваш «стопроцентный» годовой доход, для который вы сможете жительствовать, ни в чем себе безлюдный (=малолюдный) отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в месяцок). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: лишенный чего простоев и задержек платежей.
Такая прием чудовищно неудобна и неэффективна – притом как для плательщиков налогов, в среднем и для тех, кто их собирает. Возлюбленная словно специально создана для того того чтобы ее нарушали.
Постойте, что получается. Если ваша милость заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, ведь заплатить налоги нужно прежде 30 апреля следующего возраст. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком давно года не подлежит регистрации в Росреестре.
Так есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные траты, остаток – мысленно «запихнули» в своеобычный семейный бюджет и живете в свое восторг. А следующей весной – вынь безусловно положь 39 тыс. руб. налоговикам.
А нонче предположим, что в течение возраст вы (как и подавляющее подавляющая) не столкнулись с проверками и мало-: неграмотный «засветились» получи рынке аренды. Что в этом случае ваша милость сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний контрактация в мусорную корзину и начнете взаимоотношения с «чистого листа».
Примечательно, ровно у представителей фискальных органов как и почти нет рычагов воздействия нате арендаторов-неплательщиков НДФЛ. Вот-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно удосто не только наличие договора аренды, только и факт передачи денег. А ваша милость сговорились: «пустил побыть друзей за просто в такой мере, за небольшую помощь с деньгами и соответственно хозяйству».
То уплетать, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может поделаться только съемщик, который решит возьми прощание крепко насолить бывшему «другу». Али, как теоретически возможный вид, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. А практически это почти по плечу: ведь чтобы вывести неплательщика бери чистую воду нужно дождаться следующей весны и удостовериться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.
Сермяжная прав, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную или — или краткосрочную аренду. Если конструкт сдается в режиме «проходный двор», есть вероятность, что к вам придут и попортят нервишки.
ЕСЛИ ВЫ – ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ Нэпман
Теперь рассмотрим вариант, егда квартиру сдает индивидуальный наниматель на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Хана исходные данные те а. Считаем.
Итак, пошлина ради регистрацию ИП – 800 руб. Дьесмо – 18 тыс. руб. (6% через выручки). Далее, до конца отчетного возраст вы также должны изготовить страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и Богиня плодородия). В 2020 году это 40,9 тыс. руб. В общей сложности – легализация аренды «однушки» (слегка-чуть округлим) обойдется вас в 60 тыс. руб. по (по грибы) год. Чистый годовой дивиденд – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяцочек). И это опять же безо простоев.
В каких случаях непременничать ИП выгоднее, чем уплатить НДФЛ? Только в том, в противном случае ваш ежемесячный доход с предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. Примем, вы сдаете в аренду дорогую недвижность, причем не обязательно жилую (примерно (сказать), офисное помещение или дом), несколько квартир, или безразлично занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.
Подле этом факт отчислений в актив пенсионного страхования позволяет вас рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, скажем так осторожно, «выше минимума».
Да ну? вот, теперь всем-во всех отношениях-всем уже понятно, что так при приведенных выше правилах биржа аренды просто не имеет шансов конституция легальным? А теперь – самое интересное.
Буде ВЫ – САМОЗАНЯТОЕ ЛИЦО
Неужели вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Иначе) будет то ваш съемщик – физическое чухалка, ставка налога, который называется хардж на профессиональный доход – НПД, составит общей сложности 4%. А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (сие такой «подарок» тем, кто именно решился легализоваться как самозанятый) – не (более 3%. Но это задолго. Ant. с момента, пока вычет маловыгодный будет исчерпан. То (у)потреблять, с 300 тыс. годовой выручки (на правах в первых двух случаях), – сие 9 тыс. руб.
Дальнейшие подсчеты и исходные данные (они тетечка же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в время, или 16,75 в месяц.
А что-что, так тоже можно? Будто, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в номенклатура разрешенных видов деятельности. Вернее, такого списка на самом деле налицо денег не состоит. В законе перечислено только ведь, что нельзя.
Да, издольщина жилья с точки зрения закона о самозанятости – дозволенный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, – просто-напросто находка. Потому что 3-4% – сие намного гуманнее, чем 13.
Кто именно может стать самозанятым? С 1 января 2020 лета любой человек, ведущий предпринимательскую операция в одном из 24 регионов, входящих в зону поведение эксперимента (Петербург и Ленинградская среда – в их числе). Инда если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.
Искривление: КАК Я СТАЛ САМОЗАНЯТЫМ
Впору, я сам еще в прошлом году испробовал система самозанятости на себе. Шаг было так. Я скачал использование «Мой налог», открыл его и начал парадировать процедуру регистрации. Приложение потребовало через меня сделать на камеру смартфона фотоотпечаток паспорта, затем – свое фотоотпечаток.
Последний этап удался с третьей попытки, поелику «умное» прикладывание не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, идеже я был без бороды. Оно предлагало обначить еще раз и сообщало, по какой причине сомневается в том, что сие, действительно, я.
Перед четвертой попыткой я был этично готов сбрить бороду, да не пришлось. «Поморгайте, будь(те) (другом», – попросил смартфон. И черезо несколько минут я получил рассказывание о регистрации в качестве самозанятого лица.
В дальнейшем по сей день работало как часы. Получал отстежка на карту, вводил сумму, высылал (тоже через приложение) кассовый девиза. В следующем месяце – оплачивал насчитанный налог. Не только практично, но и удобно.
Ну что надо, скажете вы. Предположим, я решил легитимизироваться, «засветился» точно рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали завинчивать гайки. А вот и нет! Читаем вера: «В течение десяти парение проведения эксперимента не могут записываться изменения в настоящий Федеральный канон в части увеличения налоговых пруд и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».
А Уписывать ЛИ ОГРАНИЧЕНИЯ?
Да, глотать. Во-первых, самозанятый, в награда от ИП, не может брать (внаем людей на работу, а его вознаграждение не может превышать 2,4 млн руб. в годок. Поэтому, если вы достигли потолка, придется расписываться как ИП. Но в таком разе вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и вносить ему зарплату.
Во-вторых, у самозанятого «безграмотный идет» пенсионный выработка и нет отчислений в пенсионный объём. Но вы можете поступать их добровольно, либо, по новой-таки, вкладываться в доходную оцепенелость.
В-третьих, самозанятый не может выцарапывать доход от сдачи коммерческой недвижимости – лишь только от жилой. Поэтому ежели у вас не квартира, а жилище, – сочувствуем: на вы данный режим не распространяется.
Откровенно говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения во (избежание рантье-квартировладельца я не вижу. Зато глотать очень большие плюсы. Сдаете и получаете карман – платите. Не сдаете – безлюдный (=малолюдный) платите. Сдаете, но далеко не получаете платежей, – можете охранять свои интересы в судебном порядке.
Засим. Вы можете легально и мотивированно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, далеко не опасаясь, что вас накроют, во вкусе нелегальный хостел. И при этом ничто без- мешает оказывать своим съемщикам (в равной мере. Ant. неравно как и всем прочим) сопутствующие сервис. Например, быть для них «ровно по совместительству» няней, репетитором, делать клининговые услуги.
Наконец, ваша милость сможете «показывать» приманка легальные доходы не чуть налоговикам, но также банкам – разве хотите взять кредит.
И всё-таки это – без отрыва ото основной работы, где вас платите НДФЛ и «зарабатываете» себя пенсию.
ПОЧЕМУ ЖЕ НАС ПРОДОЛЖАЮТ Трепет)?
Почему о том, что нате рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье в данное время могут решать все домашние проблемы в легальном правовом марго, не трубят на всех углах.
Какими судьбами сами налоговики не пропагандируют самозанятость?
В-первых, не перестроились. Самозанятость – предприятие новое и непривычное. А процедура заполнения декларации вдоль форме 3-НДФЛ прописана нет слов всех подробностях.
Во-вторых, налоговики получи и распишись местах, очевидно, люди азартные: им нравится производить и перевыполнять планы, выявлять и оштрафовывать нарушителей – словом, сидеть за работой.
Ну и, наверное, ставка 13% им повально-таки нравится больше нежели 3, 4 или 6.