Пeрexoд нa прoeктнoe финaнсирoвaниe пeрeвeрнул рынoк жилья и вo мнoгoм oбeспeчил eгo стaбильнoсть вo врeмя экoнoмичeскoгo кризисa, вызвaннoгo пaндeмиeй кoрoнaвирусa. Впрoчeм, кaк гoвoрят дeвeлoпeры, нa рынкe пoкa нe былo бaнкрoтств крупныx кoмпaний пoслe пeрexoдa нa прoeктнoe финaнсирoвaниe. Стрoитeлям пoкa нe пoнятнo, кaк пoвeдeт сeбя в рeaльнoсти систeмa в критичeскoй ситуaции.
Нaпoмним, лeтoм 2019-гo рoссийскиe дeвeлoпeры пeрeшли oт дoлeвoгo стрoитeльствa к прoeктнoму финaнсирoвaнию с испoльзoвaниeм счeтoв эскрoу.
В нaстoящий мoмeнт нa счeтax эскрoу ужe нaкoплeнo 2,6 трлн руб. срeдств грaждaн, пoдсчитaли в «Усадьба.РФ». Это на 33% больше, нежели текущая выборка кредитов по проектному финансированию застройщиками. Так есть продажи в новостройках растут быстрее, чем застройщики осваивают средства к существованию выделенных кредитных линий. Высокая наполненность счетов эскроу позволяет банкам угощать пониженные ставки по проектному финансированию: по данным Мель России на 1 сентября 2021 года, средние ставки за проектному финансированию составляли 1,6–4,7% в зависимости ото федерального округа (для сравнения: по другим кредитам юридическим лицам — 8-9%).
«Вот многом благодаря кредитным линиям застройщикам удалось сохранить равновесие весной 2020 года, когда из-за пандемии требования резко сократился на 50-70% всего за 1-2 месяца», — отметил акционер группы «Родина» Владимир Щекин. Вдоль его словам, изменения конъюнктуры — колебания цен получай стройматериалы, сезонные повышения и снижения активности покупателей, корректировка госполитики в сфере строительства и поддержки покупателей — больше влияют на ценообразование застройщиков, чем во эпоха, когда их бизнес зависел от потока средств дольщиков.
«Основные критерии оценки рисков разработаны Банком России. Же многие финансовые организации, помимо требований ЦБ, предъявляют к застройщикам вспомогательно свои требования», — сказала рыночный директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. По ее словам, без участия банков, контроль осуществляют всевозможные федеральные, региональные и местные контролирующие органы. Они систематично проверяют отчетность застройщика, проводят проверки в отношении застройщика, их проектов.
«По мнению прошествии времени мы положительно оцениваем переход строительной отрасли получай систему финансирования с привлечением эскроу-счетов. Новая налаженность позволила снизить риски, которые несли и дольщики, и девелоперы», — согласился руководитель по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов. Тем не менее, определенная доля проектов, использующих другие схемы продажи, тутти равно останется, предупреждает генеральный директор компании «Неприкосновенность-Новострой» Ирина Доброхотова.
Во второй половине 2019 годы в Москве вышло в продажу 33 проекта, из них в 21 применялась государственное устройство эскроу-счетов (64%). В 2020 году — 60 проектов, в 52 с них ДДУ заключали с открытием эскроу-счета (87%). В 2021 году — 45 проектов, изо которых 38 с эскроу-счетами (84%).
Источник: «Неприкосновенность-Новострой»
Успешная адаптация рынка к новым правилам стала одним изо важнейших факторов оживления многоквартирного строительства в стране: запуски новых проектов растут в годовом сопоставлении 13 месяцев кряду и в августе составили 3,1 млн кв. м (+23% к августу 2020 возраст), отметил заместитель руководителя Аналитического центра «Беседка.РФ» Никита Белоусов.
За 8 месяцев 2021 лета в стране запущено строительство 28,2 млн кв. м, чисто на 91% больше, чем за аналогичный тайм 2020 года. В этих условиях растет и число новых компаний, которые впервинку вышли на рынок: с начала 2021 года — 534 новых застройщика (+45% к аналогичному показателю по (по грибы) первые 8 месяцев прошлого года). Совокупно они запустили образование. Ant. уничтожение 8,4 млн кв. м жилья — треть всех запусков в этом году.
Ипокрена: «Дом.РФ»
«Под фасон эскроу адаптировалось большинство девелоперов. Это механизм способствует стабильному развитию рынка недвижимости и снижает риски его участников. Покупателям эскроу позволяет отозвать вложенные деньги (в случае, если с проектом иди застройщиком точно-то случится) или продать актив на любом этапе возведения на флэту», — комментирует девелоперская компания «Брусничка».
Впрочем, текущие требования 214-ФЗ способствовали формированию пула с 20 устойчивых девелоперов, между которыми распределены 28% рынка. «Оставшуюся отрывок делят 3,3 тыс. компаний. Процесс концентрации продолжается, и значительная выпало на долю мелких застройщиков, разрабатывающих проекты с низкой рентабельностью (меньше 20%) и не имеющие собственных средств на их построение, «вымывается» с рынка», — уточнили в «Бруснике».
Целиком на счета эскроу в многоквартирном строительстве уже перешли семь регионов, сызнова в пяти регионах с объемом текущего многоквартирного жилищного строительства побольше 500 тыс. кв. м на проекты с эскроу должно более 90% (Челябинская область, Удмуртская Республика, Ульяновская, Пензенская и Нижегородская области). Промеж крупнейших застройщиков (более 500 тыс. кв. м в портфеле) в полную силу на счета эскроу перешли уже четыре.
Данное: «Дом.РФ»
Однако у новой схемы кушать минусы.
Во-первых, застройщикам без опыта работ и небольшим компаниям лещадь некрупные объекты гораздо сложнее открыть кредитную линию. Кредитные организации стараясь не проронить ни слова анализируют поступившие заявки на проектное финансирование и могут отказать тем девелоперам, в чьей финансовой устойчивости неужто ликвидности проектов возникли сомнения, рассказывает управляющий компаньон компании «Метриум» (участник партнерской мышеловка CBRE) Надежда Коркка.
Во-вторых, резко вырос габариты документооборота. «При новой модели взаимодействия с банками имеет принципиальное значение увеличилось количество отчетных документов. Их сбором и подготовкой со стороны девелопера занимаются действительно все основные подразделения — юристы, строители, финансисты, бухгалтеры, юристы, тетечка, кто занимается продажами жилья. Отчетность сдается ежемесячно и поквартально», — отмечает заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юра Черноиванов. При этом, список ежеквартальных документов особенно обширен: графики строительных работ, продаж квартир, фотоотчеты, произведение показателей, добавляет эксперт.
В-третьих, рынок пока неважный (=маловажный) проверял, как будет работать новая схема в случае банкротства крупных застройщиков возможно ли какого-либо кризиса. «Пока у отрасли без- было возможности на практике посмотреть, как сработает механика в случае проблем у застройщика или, что хуже, отзыва лицензии у баночка-кредитора», — уточнил руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Толик Клинков.
В-четвертых, пока рынок эскроу-финансирования на самом деле представлен ограниченным количеством банков. При этом, к примеру, получи сегодняшний день не существует механизма перевода эскроу-счетов с одного банка в другой в случае рефинансирования строительного кредита. «Получи и распишись рынке уже есть примеры, когда застройщик вынужден был бросать накопленные на эскроу-счетах деньги в прежнем банке, на случай если тот не соответствовал требованиям застройщика к эксплуатации кредита, и покидать в другой ценой семикратного повышения процентной нагрузки», — говорит Клинков.
Все-таки, по словам исполнительного директора девелоперской компании «Экумена» Романа Мирошникова, именно работа по эскроу-счетам в пандемию послужила настоящим залогом стабильности. «Опять-таки отток покупателей в определенных ситуациях, если у компании перевелся запаса собственных средств, может поставить под угрозу оберегание графика строительства», — считает некто. Более того, некоторые эксперты предлагают распространить практику эксроу для более широкие сферы. Во многих странах теория счетов эксроу развита повсеместно не только в жилье, а в самых разных сегментах: с покупки автомобилей до мебели, добавляет глава «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ) Кирила Холопик.
Читайте также Счета эскроу: что нужно охватывать покупателю квартиры в новостройке
