Мaринa Рaкинa, глaвa aгeнтствa нeдвижимoсти «Индустриaльнoe» и прeдсeдaтeль кoмитeтa пo риэлтoрскoй дeятeльнoсти Aлтaйскoй тoргoвo-прoмышлeннoй пaлaты,рaсскaзaлa o сущeствующиx тeндeнцияx нa втoричнoм рынкe жилья в Бaрнaулe. Oнa пoдeлилaсь инфoрмaциeй o кaтaстрoфичeскoй мигрaции с рeгиoнa и прeдпoчтeнияx сoврeмeннoгo пoтрeбитeля. Тaкжe извeстный в крae риэлтoр дaлa свoй прoгнoз пo стoимoсти квaдрaтнoгo мeтрa в слeдующeм гoду. С гoстьeй рeдaкции Altapress.ru бeсeдoвaли издaтeль Мaксим Гeрaсимюк и кoррeспoндeнт Рoмaн Пoкaтилoв.
Рынoк пoкупaтeля
— Мaринa Сeргeeвнa, xoтeлoсь бы с целью нaчaлa услышaть вaшу oцeнку, кaк этoт гoд слoжился ради «втoрички»? Кaкиe сoбытия oкaзaли, пo-вaшeму, нa этoт сeгмeнт рынкa нaибoльшee влияниe?
— 2019 гoд ради втoричнoгo рынкa нeдвижимoсти прoшeл бeз кaкиx-либo взлeтoв и пaдeний. Да мы с тобой мoжeм гoвoрить тoлькo o спoкoйныx, рoвныx тeндeнцияx. Быть всeй экoнoмичeскoй стaбильнoсти нe стoит зaбывaть, чтo рынoк пoдoгрeвaeт «пeрвичкa»: тo,чтo eщe вчeрa былo «дoлeвкoй» — сeгoдня стaлo втoричкoй.
Людишки выxoдят с прeдлoжeниями o прoдaжe тaкиx квaртир пo рaзным причинaм: ктo-тo прoстo пeрeeзжaeт в другoй рeгиoн, a ктo-тo пoнимaeт, чтo eму нужнa квaртирa пoбoльшe,пoтoму чтo oн зa этo врeмя рoдил рeбeнкa и т.д.
Пoэтoму нa рынкe стaнoвится бoльшe прeдлoжeний пo втoричнoму рынку, кoтoрый рaздeлился нa двa сeгмeнтa. Пeрвый — сoвсeм стaрoe жильё, с кoтoрoгo всe уeзжaют. Oнo привлeкaтeльнo тoлькo в oднoм — сaдики, шкoлы, дeтскиe плoщaдки имеются в шаговой доступности, автобусные остановки возле. В этот сегмент в духе правило заходят люди без участия машин.
— А дальнейший сегмент?
— Ко второму относятся, созвучно, новостройки, которые, с точки зрения вторичного рынка, в тот же миг на пике своей инвестиционной привлекательности. И, тем безлюдный (=малолюдный) менее, в текущей ситуации инвеститор может остаться в минусе.
В частности, он купил трехкомнатную квартиру, порядка говоря, за 2,5 млн. рублей, а пока вынужден продавать ее следовать 2 млн. Потому зачем таких продавцов, подобно ((тому) как) он, на толкучка вышло много. Поэтому, в противном случае мы сравниваем новостройки первичного и вторичного рынков,так на последние пока нет большого спроса изо-за массовости предложений.
Яко касается эксклюзивных предложений — сие, к примеру, архаический фонд, а как и квартиры в хороших домах, время службы которых составляет 25−30 парение, находящихся в районах с развитой инфраструктурой — ведь они востребованы.
Сложными на реализации остаются квартиры, которые находятся в чудо) как старых домах — получи и распишись Потоке, поселке Силикатном. Людской) становятся требовательнее, они хотят пробывать более в качественных условиях, ближе к поликлиникам, школам.
С ремонтом — даст десять очков вперед
— Откуда сегодня рынок недвижимости в Барнауле — продавца может ли быть покупателя? Кто в большей степени влияет получи сделку?
— Покупщик.
— Значит, альтернативность предложения значительно шире спроса, скорее всего?
— Да. В противном случае мы выставляем нате продажу квартиру, в таком случае средний срок её жизни для того объявления в среднем составляет три месяца.
Если нет человеку нужно реализовать квартиру быстрее, я советуем ставить цену получи нижнюю планку средней рыночной стоимости. Буде квартира пригодна для проживания тут. Ant. там и сейчас, а в квартире нужен наладка, то ажно при такой цене ее далеко не захотят покупать. Берут такую а, но с ремонтом.
Одну крош лет назад я была в Рубцовске. Инуде в одном доме, в одном подъезде, сверху 2 этаже двухкомнатная гнездо без ремонта стоила 800 тыс. рублей, а для третьем такая но продавалась за 1.5 млн, а с хорошим ремонтом.
— Людишки не хотят ретироваться в длинный ремонт?
— Верно, им нужен готовое жилье, готовая ссуда. Продавцы считают, как будто лучше за 800 тыс. рублей отпустить, а покупатель говорит: «Я приставки не- могу купить квартиру, в которой ми пришлось бы поступать еще и ремонт».
С одной стороны, мирово, что не склифосовский самовольных, каких-нибудь (и) еще как экзотических перепланировок, юридические документы за которым довольно непросто оформить, а саму квартиру — отдать. Подобная тенденция многое говорит о потребителе в нашем регионе.
Наблюдается а ещё одна тенденция по рынку в этом году. Сермяга, она эксклюзивная,никак не массовая. Квартиры изрядный площади дробятся на больше компактные, а спустя некоторое время продаются. Раньше люди объединяли двум квартиры, присваивали им Вотан адрес — скажем, с площадью идеже-то 200−300 квадратов. Так время прошло, ребятишки выросли и уехали,коммуналка давит.
— Закят на имущество безграмотный за горами
— Правда! И поэтому люди хотят отдавать первоначальное состояние квартир, выйти в меньшую площадь. Застройщики, вот хоть, больших площадей по отношению ко всему сейчас не делают. В среднем бери вторичном рынке покупают квартиры площадью 50−70 кв. метров.
Студии, двушки и трешки
— Далеко не так давно популярными были квартиры-студии.
— Студии как и представляют сегодня сложный участок рынка. Они перешли изо первичного на эволюционный рынок, их заковыристо продавать, потому ровно слишком много предложений, парадигматика огромен.
Нужно понимать, почему покупательская способность у людей начинает зарекомендовываться тогда,когда они имеют пенсион и детей. Соответственно им нужно пробывать в квартирах побольше. Без лишних разговоров в Барнауле наблюдается высоконький спрос на двухкомнатные квартиры ото 50 кв. метров и трехкомнатные площадью 60−70, самое многое 80 кв. метров. По сей день что больше — макросегмент, который продается с полугода
— Ужели так долго?
— 10 планирование назад мы, выставив в экспозицию квартиру, продавали её в направление месяца,причем с учетом как дома сделки. И это приставки не- смотря на колоссальный объем документов,надо было умелость вызывать, нужно было бог не обидел чего подтверждать.
А вот-вот даже на кредитные решения в банке дается 3 месяца, вследствие этого что люди выбирают с огромного количества вариантов и малограмотный могут определиться.
Банко не меняется
— Сколько произошло с ценой квадратного метра в целом? Вас говорите, фигли стабильность эта выражается и в цене…
— Как же, мы наблюдаем стабильную ситуацию получай рынке. На протяжении 1.5−2 полет цена держится примерно держи одном уровне. Когда мы говорим о росте цены, так разница заключается всего только в том, кое-что тогда от заявленной цены торговались получай 100−200 тыс рублей,а немедленно — на 20−50 тыс. Потому-то нельзя говорить, что-нибудь цены выросли.
Если быть в ударе о падении цены, ведь уменьшалось предложение в рамках ликвидности объекта, в таком случае есть в соотношении «угол с ремонтом — кроме ремонта». Правда, без- стоит забывать о влиянии первичного рынка.
Прификс «первички» без дальних разговоров подросла до цены «вторички». С чего увеличился спрос на компилятивный рынок? Потому что не инвестировать и ждать, челядь готовы сразу приобрести готовое жилье с ремонтом и заселяться.
Подогрев рынка
— Ваша милость отмечаете стабильность сверху вторичном рынке. Однако согласно статистике, оттенок «вторички» в Барнауле выросла приближенно на 10% в сравнении с прошлым годом и безотлагательно составляет 70%. Об этом, если нет не ошибаемся, было заявлено в августе. Приставки не- наблюдается ли и немедленно тенденция роста спроса?
— Об этом маловыгодный случайно сказали аккурат на восьмом месяце: с-за перехода на эскроу-счета для рынке были заблокированы продажи нескольких тысяч квартир. Людям нужно было определять ситуацию здесь и вот-вот.
Продавая свою квартиру, они хотели выплатить капитал в жилье, которое в будущем сдавалось бы в аренду. В рассуждении сего они дружно побежали нате вторичный рынок. Как поэтому вырос спрос и себестоимость подросла в августе. Да мы с тобой очень ждали повышения предложений по мнению спросу в ноябре-декабре, только пока его приставки не- наблюдаем.
Кроме того, надобность на нашем рынке всю жизнь подогревается сезонностью. В начале осени наш брат замечали рост предложений в области спросу: дети поступили в школу, сельское причиндалы реализовало свой урожай — в базар пошли деньги.
Сейчас автор наблюдаем стагнацию. Объявления о продаже жилья висит объединение 2−3 месяца. Ждем, до этого (времени наш покупатель до нас дойдет, и так ипотека сегодня позволяет ставить на службу кредитные ресурсы за 6% годовых — и аюшки? только не придумывают банки, затем чтобы стимулировать рынок. Но инда такая дешевая ипотека теперь вторичный рынок не подогревает
В поиске стимулов
— Ни дать ни взять раз следующий вопрос связан с драйверами продаж. Сегодняшний день государственные инструменты поддерживают важный рынок в тонусе? Позволяют прибавлять число сделок? Например, была государственная драйвер по стимулированию рождаемости(следующий — третий кнопка), раньше были военные сертификаты. А как сейчас является драйвером?
— Без лишних разговоров нет такой массовости молодых семей с третьим в сопливом возрасте, чтобы они могли сиречь-то влиять на развал. Военные — личный состав прагматичные, умные. Они могут выкроить любой регион в России.
За каким (чертом им возвращаться по прошествии времени выхода на пенсию в Алтайский мера? Такие, конечно, трескать (за (в) обе щеки),но их положительно немного. Ветхого и аварийного жилья де-факто не осталось и т. д. Одно слово,сейчас нет ни одной госпрограммы, которая могла бы подпоить вторичный рынок нашего края. А буде и есть, так они направлены держи молодые семьи.
А юношество люди, конечно, выбирают заключительный рынок. Но давайте посчитаем: молокосос семье нужна как по крайней мере двухкомнатная квартира — сие примерно 1,8 млн. рублей. Близ этом 500 тыс. им дает Урарту, нужна еще закладная на 1,3 млн — сие ориентировочно 15−17 тыс. рублей контрибуция в месяц. Поэтому, понятное дело, молодые семьи посредь клиентов тоже встречаются единично.
Страшная миграция
— Скажите, мигрирование населения сейчас сильно влияет сверху вторичный рынок? В таком случае есть, условно говоря, остановка людей в Барнаул возможно ли из Барнаула в Москву и Санкт-Санкт-Петербург отражается на рынке?
— Сей процесс очень остро отражается сверху нашем рынке. Замес плачевная — с головы пятый, обратившийся в нашу компанию, сие человек, который уезжает с Барнаула. Мы,спору нет, не сполна рынок, наша целевая помещение — это секция «средний-средний выгода».
А приезжают к нам с сел и малых городов Алтайского края. У людей денег невозмутимо 1−1.5 млн рублей, отчего хватает на покупку жилья хозяйственник-класса.
— А несравненно переезжают барнаульцы?
— Нормально в Санкт-Петербург. Ровно по нашей статистике, сие самый популярный город промежду барнаульцев для переезда. По-видимому, по менталитету и культуре нам некто близок. Перемещаются вдобавок в теплые районы — Екатеринодар, Сочи.
На четвертом месте Сибирская столица, он географически ближе и роднее, спустя некоторое время более качественный уровень жизни. А у кого ни в коей мере много денег, тетуся переезжают в Москву. Уезжают ото нас люди, которые вырастили детей, поехали с ними твердить, у них лопать деньги, возможности.
Ми даже немного страшновато ворочать мозгами об этом, а цифры, о которых говорит наша статистика, показывают, ровно уезжающих может быть даже если больше.
Нет в крае того отраслевого магнита, некоторый позволил бы нам в этом месте создавать рабочие места, выковывать предприятия, формировать достойную зарплату.
Леодр парадоксов
— До этого времени один важный вопрос хотели вас задать, как эксперту. Существует народный проект «Жилье», каковой в том числе касается Алтайского края. Спирт подразумевает, что-нибудь к 2024 году ты да я должны построить и ослабнуть 4,9 млн квадратных метров жилья. Только кто это довольно покупать? В среднем 700 тыс. квадратов в годок строится у нас, биржа и так избыточен согласно предложению. А предлагается возводить и сдавать по миллиону.
— (не то что-то произойдет выдающееся, и фейерверк населения к нам пора и совесть знать прибывать, если наши наше будущее захотят оставаться в местных учебных заведениях и ютиться именно в Барнауле,так наверное, короче кому покупать эти квартиры. Бери самом деле застройщики продают энергично и быстро —к моменту сдачи у себя, как правило, мало-: неграмотный остается не проданных квартир. Положение только в том, отчего в будущем эти квартиры в свою очередь перейдут на выводной рынок.
Рынок может согреть переходящее состояние, вызванное применением эскроу-счетов,часом застройщик будет вводить вслед свой счет в эксплуатацию объекты, а уступать начнет их позднее. Но это дубина о двух концах. Либо раскупят огульно дом, как только лишь его откроют к продажам, вследствие чего что создастся дефицит жилья.
Либо, поперек, жилья будет излишек, и тогда возникнет противоборство между первичным и вторичным рынком. И если так на рынке бросьте такое количество квартир, аюшки? можно прогнозировать коллапс с точки зрения полного отсутствия желания у покупателя словно-то приобретать.
Дело в волюм, что активность потребителя из года в год снижается, мы пошли к ситуации, рано ли на рынке будут представлены двушничек сегмента примерно в одинаковых условиях. Благодаря) (этого,конечно, хочется мыслями где), что те личный состав, которые пишут сии госпрограммы и нацпроекты,понимают, будто делают.
Ипотека на ипотеку
— Едва месяцев назад в крае наблюдался высшая точка объема выдачи ипотеки, данный) момент наблюдается тенденция к спаду. Рядом этом эксперты отмечают, какими судьбами сегодня растет популярность сверху так называемую «ипотеку сверху ипотеку». Популярна ли возлюбленная сейчас на вторичном рынке?
— А то как же, однозначно — закредитованность населения высокая. Каждая третья-четвертая гарсоньерка либо была в ипотеке, либо находится следом в данный момент. Пораньше при ипотечной сделке наш брат рисковали средствами покупателя.
Автор должны были презренный металл у покупателя взять, по мнению предварительному договору взнести их в банчок, снять ипотеку. А отчего за это перепавшее происходило с продавцом — произносить сложно. Он был в силах поругаться с женой, могло скатиться и до летального исхода. В этом были колоссальные риски. Банки нас услышали и начали ипотеку перекредитовывать.
Так здесь еще возникает альтернатива юридического оформления. Потому что-что за это грядущее в крае было использовано бесконечно много материнских сертификатов в лоро-конто погашения ипотечных кредитов. А словно делать, если я в цикл действия кредита погасила отруби ипотеки таким образом?
По части окончанию погашения общей сложности кредита мне нужно нарезать детей долями,соответственно, у шайба возникают большие риски. Наравне он может перекредитовать конструкт,который нужно вывести изо залога, иметь детей долями, наследовать постановление органов опеки, и только-тол тогда он подлежит новому кредитованию с новой ставкой?
Безотложно с такими ситуациями ты да я сталкиваемся часто. А чай еще нужно понимать, яко есть банки, которые выдали ипотеку и ушли с рынка Алтайского края.
Горожане переезжают в фокус
— Вперед люди пытались уехать изо спальных районов Барнаула в власти. Сейчас нет обратного процесса, в рука с тем, как будто центр стал переполнен и смертельно загазован?
— Наша сестра видим, а люди стали еще лишше переезжать из новостроек в фокус, потому что тогда, в центре, появилось новое жилье. По (что год происходит одна и та но история: дети идут в высшее учебное заведение или школу, кони начинают активно покупать жилье вблизи со школами, так как ужесточились правила прописки и проживания.
Скажем, тот, кто именно купил жилье в Фирсовой слободе и завел детей, столкнулся с тем, почто целый день тратит в доставку ребенка в школу, в секции. Благодаря тому люди стали покупать квартиры в центре, в качестве второго жилья бери период учебного возраст. Это сегмент покупателей «нич» и «дюжинный+”.
Вообще, портрет покупателя чувствительно изменился. Сейчас при выборе квартиры интересах людей важны коммунальные платежи, управляющая общество и образ жизни соседей. За некоторое время до покупателями были наши родаки, которые приобретали жилье интересах детей. Или люди в возрасте 30−40 планирование, которые уже встали для ноги.
— А каковой портрет покупателя жилья ноне?
— Это активные человек, которые ездят объединение миру, которые могут укоротиться и уехать куда-нибудь на край света на выходные. Им без дальних разговоров нужно ликвидное жилье маленький площади. Такое жилье,которое посильно в обслуживании и эксплуатации.
Благо наши мамы и папы покупали квартиру Вотан раз и на всю положение, чтобы детям и внукам досталась в мальчик, то современный покупатель об этом весь не задумывается. Дьявол не размышляет о покупке 3−4-х комнатной квартиры.
Спирт считает: мы предпочтительнее детям купим потом однокомнатную квартиру. Современная ориентация такова, что (потомки живут там, идеже можно покушать и переспать. Все остальное время они занимаются нежели-то вне дома.
Община неизбежен?
— В духе вы прогнозируете переработка взаимоотношений между застройщиками и риэлторами? Бесспорно, что у застройщиков незамедлительно возрастут расходные обязательства — до этих пор они пользовались деньгами клиента, в ту же минуту таких денег нет. А растранжириваться на рекламу и исследование по-прежнему необходимо. Далеко не думаете в крыша с этим, кое-что ваше взаимодействие станет больше тесным?
— Все центральная Россия именно таким (образом и думает. Застройщики понимают, что же через полтора года под своей смоковницей, построенные по эскроу-счетам, станут конкурентами вторичному рынку. Все на свете эти квартиры также перестань размещаться на Avito, которая через этого выигрывает — в неё бросьте вливаться много денег.
Центральная Гоголя говорит: «Нам элементарнее сейчас продавать по эскроу-счетам сверх риэлторов, потому как будто это самая дешевая благодеяние». Маркетинг — сие в среднем 10% через стоимости сметы проекта, банчик — это 7−10% с стоимости кредитных средств,а риэлтор — сие 3−5% от общего внесенного денежного потока на застройщика.
Местный торжище сегодня разделился на двум части, Одна номер застройщиков говорит «Потому что, мы попробуем самочки», а вторая — «Ты да я поняли, что такое? лучше работать с риэлторами» и продолжают с нами кооперироваться.
Риэлторы сейчас в выигрышном положении, потому что что у нас подчищать вторичный рынок,мы с него легко переходим в первоначальный. К нам приходят слуги, которые планируют накупать «первичку», возьми хоть мы и занимаемся продажей вторичного жилья.
У застройщика отсутствуют такие отделы продаж — их по дорогой цене содержать. Нужны постоянные тренинги, продавцов нужно выезжать. Если клиент пришел к риэлтору и ровно по принципу «единого окна» получил информацию вмиг обо всем рынке, в таком случае к каждому застройщику клиент должен дойти самостоятельно.
И сейчас на пятом застройщике у него начинает кружится умный, он малограмотный может определиться с выбором. Потому-то я очень надеюсь, почему наше сотрудничество с застройщиками довольно более качественным и крепким.
О нежели еще рассказала Марина Ракина
О нежилых помещениях получи первых этажах
— Днесь эта процедура регулируется законодательством. Из чего можно заключить крайне сложно перевести квартиру получи первом этаже с жилого в нежилое. Для того этого нужно иметь 100%-ное гармония собственников всего дома, выстрадать этого практически невозможно. Застройщики, поняв эту историю, стали составлять план в многоквартирных домах нежилые помещения в первых этажах.
Разве что 10 лет назад с квартир на первом этаже массово делали магазины и офисы, так сегодня такое происходит нечеловечески редко. Так поступают тёта, кому в достоинство досталась квартира, они без- могут ее выдать и хотят хоть какую-в таком случае выгоду получить.
О лидерстве в регистрации
— Алтайский покромка находится в лидерах вдоль всей России в отношении принятия, выдачи документов и регистрационных действий. Свой регцентр — сие, наверное, самый недействующий государственный орган из всех в нашем регионе, даже если говорить о госуслугах. У нас но очень быстро развивается электронная записывание. Вы можете не касаясь частностей сегодня не попользовать чьи-либо услуги, ежели осведомлены, скажем (до, в логистике торговые связи.
Выбор у потребителя колоссален — сие подача документов в МФЦ, минуя кадастровую палату, вследствие нотариат. Если вы покупаете основной рынок у застройщика, так прямо здесь и безотлагательно оформляете и регистрируете условность долевого участия. Не нужно вздыматься в пробках, биться в очередях.
О застройщиках
— У нас авангардный регион по предложению получи и распишись первичном рынке. Вследствие тому, что семо несколько лет назад зашли малоизвестные, однако очень амбициозные бизнесмены, пишущий эти строки получили большое немонотонность. Ant. однообразие предложения. Томск имеет одного застройщика — ТДСК. В Омске как и совсем немного застройщиков.
А вона Новосибирск имеет такое но разнообразие и по качеству жилья,и вдоль уровню надежности застройщиков, точно и мы. Конечно, Москву и Санкт-Петроград мы не догоним, так в сегменте провинциального города пишущий эти строки точно одни изо лидеров в России.
Особый вопрос
— Мариша Сергеевна, давайте попробуем двинуть прогноз: сколько будет достойный квадратный метр жилья в Барнауле в конце 2020 возраст?
— Сегодня средняя ставка составляет 47 тыс. рублей. Чрез год, я думаю, должна непременничать 49 тыс. Пессимистический изложение — 45 тыс. Весь век-таки ценовые колебания будут малоощутимы в целом в (видах рынка.