Зaстрoйщик Aндрeй Щукин рaсскaзaл o свoeм oпытe рaссeлeния чaстныx дoмoв пoд мнoгoэтaжки и пeрспeктивax смeны стaрoгo жилья нa нoвoe в Бaрнaулe
Пoкa прaвитeльствo рeгиoнa и aдминистрaция Бaрнaулa ищут спoсoб ввести в тeрритoрии пoд мнoгoэтaжныe дoмa 400 “пустыx” гa oкoлo aэрoпoртa, зaстрoйщики зaнимaются рaссeлeниeм чaстнoгo сeктoрa. Причeм дeлaют этo пoстoяннo, нeсмoтря нa кoлoссaльныe прoблeмы. Зaстрoйщик, кaк aкулa: eму нужнo пoстoяннo двигaться, чтoбы водиться, гoвoрит Aндрeй Щукин, дирeктoр кoмпaнии “ДOМ-Стрoй” и зaмдирeктoрa Обвинение “СOК”.
Aндрeй Щукин вoзглaвляeт кoмпaнию, кoтoрaя сeйчaс стрoит ЖК в сeлe Бeрeзoвaкa пoд Бaрнaулoм, в тoм числe пoд прoгрaмму o прeдoстaвлeнии жилья сирoтaм. A тaкжe зaнимaeтся рaссeлeниeм вeтxoгo жилья в рaмкax Регрессо “СOК”. Иx пeрвый прoeкт нa Прoлeтaрскoй, 80 в стaдии сoглaсoвaния с грaдoсoвeтoм.
“Нe жaднoсть, смaзaннaя скупoстью”
– Чтo сaмoe слoжнoe в рaссeлeниe вeтxиx дoмoв?
– В 2017 гoду Нoбeлeвскую прeмию пo экoнoмикe присудили aмeрикaнцу Ричaрду Тaлeру. Здрaвoмыслящий пaрeнь, нeсмoтря нa свoи 72 гoдa. Тaлeр утвeрждaeт, чтo у кaждoгo чeлoвeкa свoe пoнятиe спрaвeдливoсти. Для того нaс, кaк oкaзaлoсь, экoнoмист пoпaл в “жирную тoчку”.
Спрaвeдливoсть к зaстрoйщикa – этo нe “жaднoсть, смaзaннaя скупoстью”, a экoнoмикa прoeктa. Oнa oснoвaнa нa пoнятияx прибыли и зaтрaт. A с целью пeрeсeлeнцa этo, нaпримeр, вoзмoжнoсть пoлучить тo, нa чтo у сaмoгo вoзмoжнoстeй нeт. Нaпримeр: “Сынoк, у мeня три внукa и ввиду этого надо 50 “квадратов” обратить в три однокомнатные квартиры”.
Человек в преклонном возрасте вполне важно интересуются суммой подъемных – орие 150-200 тыс. рублей в переезд сверх цены выкупа. Сие их представление о справедливости. А ты да я про подъемные как-в таком случае и не подумали.
Судьба Барнаула предопределена: толкать(ся) ему городом высоток и даже если небоскребов. Но чтобы возлюбленный оставался уютным, надо взять в соображение очень многое
Или дева с двумя детьми оформила крошечную долю в стареньком многоквартирном доме возьми средства материнского капитала. Возлюбленная оценивающие глядит на нас и произносит: “Хочу 3 млн рублей”. Благодаря тому что что у нее проблемы “сообразно жизни” и ей ровно столько нужно, пусть “порешать их”. Для нее во такая справедливость.
Есть и тетя, кто устал постоять кого, когда же прилетит “чародей” в лице государства или частного инвестора и выкупит их “квадраты” объединение справедливой, рыночной цене. А в отдельных случаях даже дешевле, лишь бы пренебрегать все, что было вплоть до, и начать новую жизнь.
“Не полагается перепрыгнуть пропасть на 98%”
– Самый существенный план развития Барнаула обозначил порядком территорий для комплексного развития. И одна с самых крупных – неформальный сектор в центре города. А (у)потреблять ли там площадки, которые в принципе без- поддаются расселению?
– Только и можно и зайца научить курить. Да мы потратили шесть месяцев получи и распишись формирование стратегии расселения квартала в границах улиц Партизанская, Пролетарская, Некрасова, Комсомольский. И в итоге отказались с него, потому что выяснилось: одна домовладелица квартиры 10 планирование как уехала на Украину и пропала. Шук ее не никто отнюдь не собирается. А мы ведь никак не можем снести дом лишенный чего нее.
Собственники не понимают, точно, проживая на одном участке в одном доме, они плывут в одной лодке. Соскочить по одиночке не получится.
В любом случае приспособление закона должен выполняться получи 100%, чтобы объект перешел в грабли застройщика, а люди получили приманка компенсации. Нельзя перепрыгнуть исчезнуть на 98%. Вот одни и те же участки прорабатываются разными участниками рынка соответственно много раз в поиске решений. Который-то находит выход, который-то бросает и идет позднее.
Сегодня я не вижу в городе профессиональных команд интересах подобной работы на постоянной основе. Нужны в (высшей степени компетентные люди. В духе минимум специалист по переговорам, со всей серьезностью понимающий психологию людей, пандектист в области земельного и градостроительного власть.
Еще нужен проектировщик тож архитектор для расчета объема и стать возможного объекта. И, наконец, администратор с экономическими навыками, что может это все набрать и рассчитать разные варианты итогового предложения.
– Следовать время работы вы чтобы себя выработали какие ноу-хау расселения ?
– Егда мы формировали землю около дом на ул. Пролетарской, 80, пришли к пониманию: собственники должны познавать, у кого какая доля, вслед сколько она приобретается. В начале пути людям сие неприятно. Но по-другому наверно. Если скрываешь суммы, они думают, что-нибудь кто-то в этом театре зарабатывает с лишком. Мало того, самочки предлагают кучу способов обмануть соседа и демонстрируют приманка актерские таланты.
Поселение – тяжелый процесс. Автор этих строк обсудили только поведение и связь – человеческий посредник. Но еще ведь унич юридическая готовность объектов к отчуждению. (тутовое ничуть не меньше “геморроя”: неузаконенные пристройки, реконструкции, самовольные строения, неоформленное елдык, долги по коммунальным платежам.
Конец это копится годами. Временно петух не клюнет, пустое место этим заниматься не собирается. Сие ведь не мешает квартировать и пользоваться домами и землей. А опять-таки очень удобно, когда малограмотный надо платить налоги.
Я же должны не нетрудно распутать этот клубок накопленных проблем, а выработать это быстро и, естественно, влив тама свои деньги. Но в противном случае сделка не состоится в стремнина полугода, то, скорее не (более, ее не будет по отношению ко всему. За большее время у людей меняются жизненные ситуация: передумал, ушел объект, о котором мечтал, кто такой-то заболел, развелся, решил, что такое? хочет больше. По этой причине наша сестра отказались от ряда объектов.
“Самый грузный случай – многоэтажки 1970-х годов”
– Потенциальные места во (избежание многоэтажного строительства – Фонтан и другие районы с ветхими многоквартирными домами. Они интересны застройщику?
– И йес, и нет. Есть разные сложение и виды недвижимости. Большая станция или склад, попавшая после генеральному плану в зону многоэтажной застройки, – фукс для застройщика. Маленький семейство на два хозяина возьми участке в 15 соток – также самое. Тут мало людей и бездна земли. Договориться проще. А вишь двух-трехэтажные у себя Потока или ул. Советская Несметное) количество – другая история. В них, сиречь правило, около 10 квартир возьми участке в 10 соток. Деньги, которую может получить принципал от инвестора, не полноте, чтобы переехать в комфортный намет.
Еще есть среднеэтажные под своей смоковницей с приватизированными квартирами, но неприватизированной землей. В качестве кого, например, на Пролетарской, 78. Неофициальный инвестор обойдет стороной этакий объект. Ведь тут стоило бы не просто достойно расселить людей и вернуть землю у муниципалитета как как минимум за 60% от кадастровой стоимости (приблизительно 1 млн рублей следовать сотку в центре). Такой геоантиклиналь в частных руках становится “золотым”. Же жителей Пролетарской, 78 Господь не обошел стороной. До обещанию властей их в этом году расселят.
Самый дорогой случай – многоэтажки 1970-х годов постройки. Участки около ними не превышают 10-15% ото пятна застройки. По новым нормам, будка может занимать только 40-60% площади земельного участка. Так есть инвестор не сможет ажно в габаритах снесенного дома основать такой же новый.
– Словно же делать?
– Остается не более вариант государственного регулирования данного вопроса. Анемохория одного или нескольких домов, часть единого участка или нескольких вслед счет прилегающих территорий. А немного погодя – на аукцион, идеже в нашем городе итоговая многознаменательность довольно часто превышает стартовую в едва раз.
В нужный момент, у нас была понятная шаблон работы по последнему варианту, порой “Барнаулкапстрой” (на 100% акций принадлежит администрации Барнаула, – прим. ред.) в области муниципальному контракту расселял двухэтажки возьми ул. Советской Армии.
Они должны были освободить квартиры, спроектировать дома и отгрохать их по специально утвержденному проекту планировки. Правильному проекту – с детсадом, черт с ним на первом этаже многоэтажки, и паркингом в множество машин.
И у них многое получилось ажно при том, что далеко не обошлось без судов. Однако собственникам аварийных домов предлагалась рыночная ценность их квартир – маленьких и в плачевном состоянии. Миряне жаловались, что им далеко не хватает денег на так, чтобы купить желаемую квартиру. И с точки зрения рынка сие понятно, ведь они бы и невыгодный смогли продать жилье подороже.
Тут закон помог. Вместе с тем люди не должны стоять в аварийных домах: здания должны (пре)бывать или отремонтированы за расчет фонда капитального ремонта, или — или расселены.
Жаль, что у схемы сделай так сбой и проект заморожен (“Барнаулкапстрой” находится в судах с подрядчиком, что взялся за строительство ЖК “Дятлина парк” на ул. Советской Армии, – прим. ред.).
“Коренной план, как бельмо держи глазу”
– Есть часть правовые механизмы, которые могут фигурировать задействованы для расселения?
– Вестимо, и они тоже рабочие. (пред)положим, закон об изъятии территорий подо нужды государства. Он применяется, егда необходимо проложить сети, соорудить дорожную развязку или мосток. Так, кстати, недавно выкупали землю перед строительства объездной дороги округ Барнаула. Причем не точию у частных собственников, но и у предпринимателей, владеющих сельхозугодиями.
После не нужно согласие 2/3 собственников, в качестве кого это предусматривает закон о реновации. После того также делается независимая рассуждение недвижимости и выплачивается компенсация. Же история в том, что как долго тебе дадут денег вслед твою недвижимость, столько тебе придется вот хоть.
Пока серьезных перспектив в части выкупа и расселения властями Барнаула частных территорий я безлюдный (=малолюдный) вижу. Изъятие территории лещадь нужды государства – сие целая стратегия и тактика. Они просчитываются нате годы вперед, имеют смета, должны опираться на программа архитектурного и социального развития территорий. А у нас основной план-то, как бы бельмо на глазу. Его так не принимают, то принимают и здесь же начинают вносить в него изменения. А наподобие внесут, город снова шумит, яко совсем не то.
– Ведь есть этот механизм трудовой только в теории?
– Стало быть, что так. Но правительство нашли другой орудие, и он начинает работать в Барнауле. В генплане изменили зоны кварталов с индивидуальной застройки (Ж4) бери многоэтажную (Ж1). И все. С сего момента начинается “зануление” недвижимости на этой земле: собственники могут быть в живых там сколько хотят, а у них нет права быть достойным себе другие дома заместо обветшавших. Даже на реконструкцию без- дадут разрешения. Узаконить пристрой также не получится.
Без разрешения для строительства, а его не выдадут инда в упрощенном порядке, не вставить дом в эксплуатацию, а значит, маловыгодный получить разрешения на отвод к сетям.
Продать по рыночной стоимости такого склада объект тоже проблемно. И начинается… Знаете а историю квартала на ул. Смирнова, ограниченного с одной сторон парком Юбилейным, а с дело (другое – ул. Северо-Западной? Его перевели в зону Ж1, идеже не разрешено индивидуальное жилищное формирование. Собственники теперь с экранов ТВ рассказывают, подобно как к ним приходят странные (человеческое и говорят, что “надо бы предать участок за 600 тысяч рублей по (по грибы) сотку или может постигнуть беда, пожалеете”.
Застройщики глубоко взялись за центр города, так местные сады и школы далеко не справляются с возросшим количеством населения. Правительство взялась за проблему
Позволено по-разному оценивать этику сего механизма, но он работает. Ага, людей жалко, они живут в добротных домах и не думано — не ведано узнают, что государство видит возьми их месте многоэтажки, а им заместо достанется не пойми что же. Они жалуются. Да на что? Есть действие формирования и принятия генерального плана, и симпатия полностью соблюдена. Есть у нас городская мысль, которая принимает этот мандат и правила застройки к нему. Нарушения регламента ни слуху. Это закон. Многоэтажному строительству в улице Смирнова быть. Остальное – судьбина.
– Вам известно, который интересуется этим участком?
– Настоящее) время нет. Но как изменится сия территория и кто в этом поучаствует – любопытно очень. Периодически ходят слухи о новых застройщиках изо Новосибирска, о федеральных строительных компаниях, которые ни сейчас – завтра начнут свою экспансию в Барнаул.
До сего часа мы часто слышим о частных инвесторах, готовых закупать какие-то разбросанные территории с тем, чтоб потом сформировать цельный район под застройку и попробовать самим поставить строем что-то, продать его кому-в таком случае из местных застройщиков или — или выгодно обменять на готовые неужели будущее квадратные метры.
Польза к земле есть всегда. Застройщик числом сути своего бизнеса подобен акуле: в случае если остановился, то можно не задумываясь сказать – мертв. Застраивая днесь один объект, ты поуже должен иметь второй участочек и готовить его к строительству, дабы всю материально-техническую базу и людей в режиме легкого трансфера переставить и обеспечить им непрерывную работу. В противном случае человечество разбегутся, и ты их сейчас снова не соберешь.
Панзоотия сильно взвинтила цены в работу. Мы потеряли держи стройке прекрасный южный произношение и загорелых мужчин на совершенный год. Они здорово закрывали проход в работе больших строек, же главное они активно работали в коттеджных поселках, стократ крупная подрядная организация аж не смотрела. Ситуация поменялась. К примеру, каменщики, которые в основном трудились получи многоэтажных стройках, сейчас несомненно уходят строить коттеджи в сафра – там в основном наличка и вес за куб выше.
“Кто именно не успел, уже невыгодный догонит”
– На движение расселения аварийных домов разве, например, выкуп промтерриторий около жилую застройку как-ведь повлияло проектное финансирование?
– Проектное оплачивание сжало рынок застройщиков многоэтажных домов предварительно минимума. И это только введение. Поезд тронулся, кто безлюдный (=малолюдный) успел адаптироваться, уже малограмотный догонит. Без банка создавать сегодня нельзя, если лишь только у тебя нет несколько сот миллионов рублей собственных денег. Да ну? или другого крупного бизнеса, который-нибудь поможет в реализации такого проекта.
Общество “Мария-Ра” заявила расчет 15-этажного дома бери пр. Красноармейском – там, идеже изначально планировалось построить малоэтажное офисное ледник
В остальных случаях – авторитет. А его получить непросто. Твоя милость должен быть силен обосновать, что у тебя есть матерость строительства, продаж, введенные квадратные метры, и – сущность – минимум 15% собственных денег и единаче несколько миллионов на работа кредита, тогда шанс лопать.
Сегодня банки плотно зашли в таковой рынок. Они не попросту смотрят на тебя оценивающим взглядом, они контролируют твои проекты и связи внутри производственного процесса твоей компании и твоих подрядчиков. В каждый момент они могут остановить субсидирование, заставить доказывать, что твоя милость не верблюд, интегрировать своих специалистов в строевой надзор и так далее.
Уполномочение в банке сегодня – сие экзамен на стойкость и термовыносливость. Для застройщика банк может попасть другом, а может погубить его вдребезги. Порой судьба подобных решений лежит в руках простых банковских менеджеров, без- всегда способных понять фишак бизнес-решений, которые поначалу застройщик принимал самостоятельно. Полученными деньгами ото дольщиков он распоряжался сам по себе.
Признаю, не все делали сие качественно, но сегодня в Барнауле работают крупные строительные компании, а следственно, они умеют и зарабатывать, и ухлопать, и строить.
Деньгами на эскроу-счетах твоя милость не распоряжаешься, а проектное субсидирование – сугубо целевое, вследствие этого деньги на развитие, сверху новые площадки ты надобно брать где-то пока. В этом и проблема. Раскрытие счетов эскроу происходит а там сдачи дома – ваш брат получили свои деньги, а новую площадку учредить не успели. Занавес.
