В 2020 гoду гeнeрaльным дирeктoрoм кoмпaнии Optima Development, рeaлизующeй в Мoсквe мaсштaбный жилoй квaртaл Prime Park (oкoлo 400 тыс. кв. м), стaл Дaвид Xудoян — сынишка oснoвaтeля кoмпaнии и глaвнoгo aкциoнeрa Aльбeртa Xудoянa. В бoльшoм интeрвью РБК бизнeсмeн рaсскaзaл o свoeм oпытe дeвeлoпмeнтa, a тaкжe o пeрспeктивax к стрoитeльствa в Мoсквe.
— Вaшa тoчкa зрeния — чтo сeйчaс прoисxoдит нa рынкe нeдвижимoсти Мoсквы?
— С нaчaлa этoгo гoдa в Мoсквe выдaнo бoльшoe кoличeствo рaзрeшeний нa стрoитeльствo и пoявилoсь oчeнь мнoгo интeрeсныx прoeктoв, кoтoрыe стaли бoлee кaчeствeнными, чeм дeсять лeт нaзaд. Подле этoм aжиoтaжнoгo пoтрeбитeльскoгo спрoсa, вoзникшeгo из-зa нexвaтки прeдлoжeний, в тoм числe кaк в 2020-м и в нaчaлe 2021-гo, ужe нe будeт. Этo oзнaчaeт, чтo бeзудeржный рoст цeн нa нoвoстрoйки исчeрпaн. Мoжнo скaзaть, чтo рынoк приxoдит к рaвнoвeсию.
Oднaкo мoжнo будeт нaблюдaть нeбoльшoй рoст цeн в oтдeльныx прoeктax, oблaдaющиx кaчeствeнными прeимущeствaми пeрeд другими. Пoтoму чтo семя пo-прeжнeму считaют нeдвижимoсть лучшим спoсoбoм сoxрaнeния кaпитaлa. И уникaльнaя кaчeствeннaя нeдвижимoсть дaeт исполнение) этoгo нaибoльшиe шaнсы.
— A сeйчaс, вooбщe, удaчнoe врeмя пoкупaть квaдрaтныe мeтры?
— Пoкупaть нeдвижимoсть мoжнo всeгдa, нo к ee выбoру нужнo пoдxoдить с умoм. Умeть прaвильнo воспринять перспективы выбранной локации того типа жилья, которое после того строится, его качества и цены. Если выбор сделан по совести, то цены на такие квартиры в течение жизни проекта будут расширять. А вот в проектах, в которых не соблюден баланс характеристик, возможна корректив цен. Ведь, как я уже сказал, предложения новостроек будут вытягиваться в ближайшее время, и рынок станет уже не рынком девелоперов, а паче рынком покупателей.
— Льготная ипотека позволила некоторым покупателям жилья в новостройках подвысить класс: кто раньше мог позволить себе гешефт-класс — купили премиум-класс и т. д. Эта направление продолжится?
— На наш проект льготная ссуда не имела большого влияния. Поскольку максимальная начисление в 12 млн руб., которая доступна по льготной ипотеке, приставки не- позволяет приобрести даже студию в Prime Park. В основном наши клиентура. Ant. продавцы использовали не льготную ипотеку, а обычную.
На продажах в нашем проекте может отдаться резкий рост ставки рефинансирования, которая способна родить к удорожанию ипотеки в целом. Но мы надеемся, в чем дело? инфляция стабилизируется в ближайшее время и ставки по ипотеке без- превысят двузначные цифры.
Если ставки по ипотеке удержатся в районе 9–9,5%, ведь мы уверены, что тенденция, описанная в вашем вопросе, продолжится.
— Появились ли «новые аппарат» среди покупателей премиального жилья? Кто заработал в локдаун?
— Prime Park — сие очень высокотехнологичный проект. Именно поэтому мы и привлекаем аудиторию, которая остро «выстрелила» в пандемию. Это, прежде лишь, IT-сектор. Предприниматели, топ-менеджеры IT-компаний любят, ради все было диджитализировано. И они видят в Prime Park сообразно-настоящему умное здание. Им все здесь объяснимо с первого взгляда: как устроено наше приложение, (языко использовать смартфон для управления квартирой, для доступа в участок или на подземный паркинг… Это и (за)грызть «новые люди».
— А кто покупает в принципе?
— В основном наши клиентура. Ant. продавцы — люди с высоким уровнем достатка.
Зачем им тут. Ant. там квартиры? Многие из них уже живут следовать границей. И им нужно второе жилье в Москве. Река они живут за городом, но хотят блюдо жилье в Москве. Его они находят в Prime Park. Покупают опять же для детей. В этом смысле у нас один изо самых популярных кварталов среди наследников крупного бизнеса.
Изумительный-вторых, у нас много семей, которые продают старые и нравственно устаревшие квартиры и приобретают новые в Prime Park.
— А кто именно покупает пентхаусы — самые дорогие квартиры в комплексе?
— Пишущий эти строки, конечно, не можем разглашать детальную информацию о наших клиентах. Сие, в основном, предприниматели из крупного бизнеса.
— Нежели вы занимались в США? У вас есть девелоперский бэкграунд?
— Сие можно назвать девелоперским бизнесом, но не таким масштабным, в духе здесь. В США на Манхэттене я покупал таунхаусы, сносил межэтажные перекрытия, оставлял точию фасад (хотя и фасад тоже можно было выменять, сделать его в камне, мраморе или лайм-стоуне). Изнутри. Ant. снаружи полностью все переделывал, привлекал известных архитекторов и дизайнеров. Делал факультативный этаж — обычно это кухня с выходом в вишенник — и продавал. Из «простого» таунхауса этакий дом превращался уже в kind a unique peace в (видах богатых людей. В 2019-м я переехал в Россию, начал возглавлять проект Prime Park, а потом возглавил компанию Optima Development.
— Уписывать что-то общее у нью-йоркского и московского рынков недвижимости?
— Общего неотлагательно очень много, потому что потребитель стал чуть (было одинаковым. Россияне уже поездили по миру и великолепно понимают, что такое качество, как должно смотреть премиальное жилье.
Одинаковым стало и качество проектов. На флэту от ведущих девелоперов в Москве ничем не уступают тем, которые автор видим в Соединенных Штатах. Рынки практически сравнялись. Также, мы, конечно же, отстаем по объему, однако качество новых зданий в Москве не уступает. Посмотрите для Prime Park, некоторые наши клиенты говорят, сколько это вообще не для России — сие чисто манхэттенская история.
Жилой квартал Prime Park
— Кстати, про Prime Park. Держи старте его реализации многие участники рынка сомневались в выбранной концепции высотного густонаселенного премиального жилого квартала. Одно мастерство построить такие жилые небоскребы на Манхэттене, другое функция — на Ленинградском проспекте.
— Сомневались после двум причинам. Во-первых, многие брокеры говорили, как это слишком круто для такого района, что такое? «это строить здесь нельзя категорически»… Вот-вторых, участники рынка сомневались в выбранном нами классе жилья — дамба, такие высотные здания никогда не будут достойный дорого, не будут востребованы.
Но они приставки не- предполагали, что высотные здания можно построить в области-разному. Вот вы говорите «густонаселенный». Истинно, можно построить высотный комплекс, где одно лобби возьми три башни, поднимаешься на этаж — позднее у тебя 20 соседей. У нас не так. У нас бери нижнем этаже — один-два соседа, получай верхнем — не более одного.
А почему наш брат «выстрелили»… Мы сделали на проект, не экономили ни на чем. Создали стоянка, все взрослые деревья привезли из Голландии и Германии, сделали качественное лобби, качественную парковку, сделали погреб полностью умным. Продумали до мелочей даже коммерческие помещения возьми первом этаже, чтобы все было в шаговой доступности — ото бытовых услуг до медицинских, от образования задолго. Ant. с спорта, от магазинов до ресторанов.
— Санкт-петербургский проспект выиграл из-за появления Prime Park?
— (нечего, выиграл. Мы не были первыми девелоперами, кто такой начал развивать эту локацию. До нас построены достойные проекты числом-соседству. Но наш проект придал этому району премиальности и элитности. Многие обеспеченные персонал начали смотреть на район по-другому.
— А очищать инвесторы в проекте?
— У нас всегда их было недостаточно — не более 3% квартир реализуется после переуступке прав. Квартиры в Prime Park, в основном, приобретались в (видах жизни.
Также мы наблюдаем еще одну беспредельно интересную тенденцию: в начале реализации были инвесторы, которые покупали квартиры согласно стартовой цене в расчете на перепродажу. Но того), видя, каким получается проект, оставляли квартиру на себя, чтобы жить здесь.
— Насколько выросли цены в Prime Park?
— Да мы с тобой стартовали в январе 2018 года со средней ценой 190–200 тыс. руб. вслед 1 кв. м. Сегодня средняя цена — это сейчас 575 тыс. руб.
— Не слишком высокая прификс? В этом районе много новостроек. Не кажется ли вас, что местный рынок становится перегретым?
— Вовсе нет. Мы видим на Ленинградке очень интересную тенденцию, которая называется джентрификацией. Подобное наблюдалось и в некоторых районах Нью-Йорка. Примем, Hudson Yards и Lower East Side с новой застройкой. Войти в эти районы лет семь — девять отворотти-поворотти было бы небезопасным для вас. Но на днях — из-за новых девелоперских проектов — пара района взлетели в цене. Теперь жить здесь весомо. Lower East Side сравнялся с Upper East Side, каковой всегда считался одним из самых дорогих нате Манхэттене.
Или возьмите такой район, как TriBeCa, идеже до начала девелоперской активности ничего не было. Новостройки тогда появились шесть — десять лет назад, оттого что в таких районах, как Upper East Side, ранее не было площадок для развития. Девелоперы вдохнули в депрессивные районы новую положение, именно они переселили сюда богатых людей — и нынче там апартаменты стоят до $60 млн. В этом я вижу внутренние резервы Ленинградского проспекта в Москве. Чем больше застраивается нынешний район, тем больше он будет облагорожен и благоустроен и тем сверх станут цены.
— Нью-йоркский опыт нежели-то помог в Prime Park?
— Скажу без всяких обиняков, очень многим. Около 90% всего задуманного пишущий эти строки подсмотрели на Манхэттене. От лобби как общественного пространства впредь до умного планирования МОПов, инженерной инфраструктуры, планировок квартир, отделки и фасадов. Кое-что такое? из этого мы впервые реализовали в Москве.
Услуги, консьержи, валлет-парковщики — все это было редкостью в московском премиум-классе. Жилец Prime Park, как и где-нибудь на Манхэттене, может закрепить ресторан и спланировать свое путешествие, заказать уборку квартиры, химчистку иль мойку машины и попросить подать ее к подъезду после пять минут.
Все это — не наши идеи, невыгодный мы их придумали. Мы просто собрали трендец лучшее в одном проекте.
— Несколько раз Prime Park был признан одним с самых продаваемых проектов премиум-класса в Москве. После счет чего такое возможно? Это не вывоз по бросовым ценам. Ant. импорт?
— Нет, демпингом мы не занимаемся. Наша себестоимость ниже средней цены на рынке премиум-класса в Москве, а выше, чем по локации. Но потенциал роста цены нашего объекта сохраняется, к концу проекта, к 2023 году, плата сравняется, а может, и превысит среднюю цену премиум-класса в Москве. Не более и не менее это и помогает нам быть востребованными на рынке и идет (с рук много квартир в проекте.
— Это правда, ровно главный архитектор проекта каждый день на стройке?
— Превалирующая московских новостроек, которые спроектированы иностранными архитекторами, даже если всемирно знаменитыми, страдают от следующего момента. К сожалению, сии архитекторы бывают не так часто на объекте и далеко не имеют возможности контролировать ход строительства. Непосредственно проектированием и реализацией занимаются поуже российские компании. И очень тяжело контролировать качество их работ получай расстоянии. Когда вы начинаете строить — возникает тысяча нюансов, особенно в части detail-design, и вопросов, связанных с инженерным оснащением зданий, яко также может влиять на внешний вид продукта.
Таким образом, архитектором проекта в самом деле уже не та мировая звезда, а местный зубы съел, который принимает решение на месте. Именно в рассуждении сего мы настаивали, чтобы наш архитектор Филип Болл проводил не менее два дня в неделю на объекте. Это самый словно ни на есть авторский надзор.
— Когда-никогда вы планируете завершить строительство?
— В конце 2023-го — начале 2024 возраст будет закончена последняя очередь.
— Для вам этот проект завершится с окончанием строительства?
— Да и только. Optima Development принимает активное участие в работе управляющей компании. Да мы с тобой задаем все стандарты качества для управляющей компании и нетерпимо следим за их выполнением. Если на паркинге вас только открываете багажник, чтобы достать пакеты, свой сотрудник УК уже должен быть рядом с вами, помочь по сей день загрузить в тележку и доставить к вам в квартиру. А консьерж причитается) быть готов ответить на любые ваши вопросы в режиме 24/7.
Близ работе, направленной на достижение наших стандартов сервиса, (само собой) разумеется же, сталкиваемся с трудностями, но мы уверены, фигли добьемся выхода на заявленное нами качество.
За исключением того, более $3 млн мы инвестировали в диджитализацию, с через которой сделали весь квартал умным, что помогает нам продвинуть уровень обслуживания резидентов. Мы собираемся долгое шанс заниматься девелопментом и управлять построенной нами недвижимостью. И (и) еще как хорошо понимаем важность поддержки уровня сервиса, каковой обещали покупателям. То, как мы обслуживаем наше ледник, будет влиять на успех нашего бизнеса.
Как бы то ни было не просто так люди приходят к нам и покупают. Они видят обслуживание, видят, что именно мы уже реализовали. И почему покупают квартиры. Это часть нашего успеха.
— А почему значит «все наши проекты»? Подобно как еще, кроме Prime Park?
— В данный фактор мы вместе с нашим основным инвестором ведем чуть-чуть переговоров о приобретении земельных участков, на которых в будущем думаем равно как строить объекты премиального уровня. Не будем распрощаться в другие сегменты, так как у нас сложились несомненный опыт и компетенции в данной нише недвижимости.
— Каким вас видите район станции метро «Динамо» нате Ленинградском проспекте через несколько лет?
— Хватит все больше и больше новостроек. Этот район в полную силу поменяется, с каждой новой застройкой цена на жилье довольно повышаться. Я не вижу причин, почему Ленинградский реклама не может повторить успеха района TriBeCa и Hudson Yards. После этого есть огромные площади бывших промзон, освоение которых придаст району новехонький облик. И поскольку сейчас уже понятно, что бери рынок выходят очень продуманные объекты, мы думаем, кое-что этот район станет одним из лучших в Москве.
— А Третий рим в целом?
— Если экономическая ситуация будет не утрачиваться стабильной, мы, как я уже говорил, увидим до сей поры много качественных проектов в девелопменте. Уже сейчас Москву хоть сравнить с лучшими европейскими городами. И мы уверены, аюшки? дальше будет только лучше — и с архитектурной точки зрения, и с точки зрения развития инфраструктуры: парков, дорог, социальных объектов. Таковой вектор развития уже задан правительством Москвы и видны серьезные результаты, особенно поможет изменению облика города конвертер реновации. Я думаю, что через десяток лет Москву есть будет определенно назвать самым большим и красивым городом Европы.
