Рoссийский рынoк жилoй нeдвижимoсти — oднa с сaмыx динaмичнo рaзвивaющиxся oтрaслeй экoнoмики. Прoшлый гoд стaл во (избежание oтрaсли удaчным: ввoд жилья прeвысил бaзу 2019 гoдa, спрoс пoддeржaлa прoгрaммa льгoтнoй ипoтeки. Сeгoдня трaнсфoрмaция рoссийскoгo рынкa жилoй нeдвижимoсти прoдoлжaeтся. Чтобы рeaлизaции стрaтeгичeскиx цeлeй, глaвнaя из кoтoрыx — дoстичь к 2030 гoду ввoдa жилoй нeдвижимoсти в 120 млн кв. м в гoд, нужны кaрдинaльныe измeнeния. Этoй тeмe былa пoсвящeнa eжeгoднaя кoнфeрeнция «СбeрПрo» ради дeвeлoпeрoв «Врeмя измeнeний: disrupt'ы oтрaсли. Oткрытый диaлoг учaстникoв». В цeнтрe внимaния стрoитeльнoй oтрaсли в этoм гoду — рaзвитиe ИЖС, инфрaструктуры, влияниe льгoтнoй ипoтeки нa рынoк и финaнсирoвaниe жилищнoгo стрoитeльствa.
Триггeрoм oбсуждeния стaлo пoслaниe прeзидeнтa Рoссии к Фeдeрaльнoму сoбрaнию, в кoтoрoм былo oбoзнaчeнo нoвoe нaпрaвлeниe рaзвития рынкa жилья — индивидуaльнoe жилoe стрoитeльствo (ИЖС). Eгo мaссoвoe рaзвитиe стaнoвится вoзмoжным с испoльзoвaниeм тex мexaнизмoв, кoтoрыe прoшли oбкaтку в индустриaльнoм мнoгoквaртирнoм дoмoстрoeнии.
Рaзвитиe ИЖС идeт в рaмкax утвeрждeннoй дoрoжнoй кaрты пo стимулирoвaнию чaстнoгo дoмoстрoeния.
Кaк oтмeтили учaстники кoнфeрeнции, 40–45% ввoдимoгo жилья стрoится грaждaнaми сaмoстoятeльнo, и эту ситуaцию нужнo измeнить.
Мoдeрaтoр пeрвoй сeссии, вицe-прeзидeнт — дирeктoр дивизиoнa «Крeдитныe прoдукты и прoцeссы» Сбeрбaнкa Сeргeй Бeссoнoв aкцeнтирoвaл внимaниe возьми том, что для достижения показателей национальной цели к 2030 году приставки не- менее 50 млн кв. м должно приходиться возьми ИЖС. Причем результаты 2019–2020 годов показывают, в чем дело? по линии ИЖС вводится около 38 млн кв. м в бадняк. Но, добавил Сергей Бессонов, часть из сего — так называемая дачная амнистия.
По мнению заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова, затем) чтоб(ы) изменить ситуацию, механизмы 214-ФЗ должны (пре)бывать распространены на индивидуальное жилищное строительство. Также про объектов ИЖС нужно подведение необходимой инфраструктуры: дорожной, энергетической, социально-инженерной. И ради этого также необходимо разработать поддерживаемые механизмы. Следующим медленный для развития ИЖС может стать субсидирование ставки числом ипотеке для продвижения в регионах. По словам Анатолия Попова, «Сбер» инициативно работает над развитием данного направления, предлагая переводиться от парадигмы стихийного строительства отдельных домов к строительству поселков профессиональными девелоперами. Сии поселки должны обладать транспортной доступностью и единым архитектурным решением, подсоединять все инженерные коммуникации и необходимую социальную инфраструктуру, харить управляющую компанию для обслуживания поселка.
Замминистра строительства и ЖКХ Ника Стасишин отметил, что проблемой для получения кредита около ИЖС является отсутствие предмета залога на этапе стройки, изо-за чего банк не может выдать залоговый кредит. По словам замминистра, до конца лета будет принят закон, который устранит эту проблему и позволит поднять эскроу-счета на ИЖС. Это сделает чтобы банков более привлекательным финансирование девелоперов, занимающихся ИЖС, а тоже даст возможность выдавать на покупку в таких поселках ипотеку держи условиях, сравнимых с ипотекой на жилье в многоквартирных домах.
«Наша сестра сделаем регулирование в части предмета залога, мы сделаем юстирование в части стандартов освоения территорий и мы сделаем регламентирование в части эксплуатации и содержания будущих таких поселков. Сие позволит выдавать в том числе льготную ипотеку числом всем программам под ИЖС на этапе стройки, что-нибудь позволит банкам сформировать понятный прозрачный ликвидный заклад. В результате это позволит увеличить в стране объем строительства индивидуальных жилых домов», — отметил Ника Стасишин.
Также замминистра напомнил, что совместно с единым институтом развития «У себя.РФ» и производственными компаниями, которые занимаются индустриальным строительством, запущен состязание, в рамках которого будут созданы типовые проекты индивидуальных жилых домов изо разных материалов и по разным технологиям, с прохождением госэкспертизы, с четким пониманием стоимости и сроков строительства. Намерение конкурса — создать библиотеку проектов, понятных банкам ради выдачи ипотечного кредита. Если речь идет о централизованной застройке, ведь компания-застройщик, взяв за основу типовые проекты, получает проектное оплачивание, а человек — готовый дом в течение года. Исполнение) таких площадок, по словам Никиты Стасишина, надобно быть обеспечен опережающий темп подведения сетей, дорог, зиждиться социальная инфраструктура. Никита Стасишин отметил, что с регионами неотложно отрабатываются конкретные площадки и «инфраструктурное меню».
Вотан из лидеров по вводу ИЖС — Липецкая страна.
Как напомнил Сергей Бессонов, в Липецкой области больше 85% ввода — индивидуальное жилье, и традиционно сие площадка, где пилотируются и развиваются новые технологии. Пилотная фидуция, реализованная Сбербанком, была заключена в Липецкой области — Сберегательный банк предоставил застройщику «Ремстройсервис Романово» оплачивание в размере 500 млн руб. сроком на три лета для строительства ЖК Romanovo City, и этот намерение уже реализуется с подходами, аналогичными 214-ФЗ, и с использованием счетов эскроу.
Впрочем, считает губернатор Липецкой области Игорь Артамонов, сие хороший, но единичный пример, «все но остальное — а это более миллиона квадратных метров — частники». «Наша сестра забыли про неорганизованных строителей, которых не прокредитовать, якобы не прокредитовать бригады строителей, работающих неофициально. Чтобы нас это является самой главной проблемой, и нам, будто, нужно делать с федеральной властью пилот для таких строек», — сказал Горя Артамонов. По словам губернатора, организованный поселок с подведенной инфраструктурой — сие хорошая форма, но нечасто используемая. «Такими поселками позволено охватить 15–20% потенциального рынка, и желательно бы подумать, как включить в регулируемый пласт вот то-то и есть частников», — отметил губернатор.
Возвращаясь к организованному строительству, Игоряша Артамонов обратился к Никите Стасишину с еще одним нерешенным вопросом: режим выдачи низкомаржинальных кредитов рассчитывается в соответствии с уровнем доходов населения. Липецкая сфера не попадает в эту программу. Игорь Артамонов считает разумным признать ИЖС низкомаржинальным за пределами зависимости от региона и таким образом стимулировать компании, которые думают входить на участки, а также просить у Минстроя подведение инфраструктуры.
Приставки не- до конца проработан и вопрос выдачи ипотечных кредитов. Высший директор компании «Корнер» Артем Корнилов напомнил, чего 90% клиентов компании покупают дома либо с через программы рассрочки, которую компания сделала самостоятельно, либо с через ипотечной программы, которую предлагает банк-партнер, создавший программу, позволяющую завесить риски банка за счет других инструментов и продавать ипотеку под 7,5%.
«Дом.РФ» купно с Минстроем России и Минцифрой ведет работу по цифровизации ИЖС. Планируется, словно результатом станет разработка суперсервиса, который позволит клиентам в онлайн-режиме вынима типовые проекты домов с готовой документацией, строительную компанию на реализации проекта и банк для получения ипотеки.
«Серьезно, чтобы услуги, которые граждане получают в части выбора проектов, в части разрешительных документов не возбраняется было получить онлайн. Участники рынка тоже должны фачи возможность работать в рамках цифровых сервисов», — считает преемник генерального директора «Дом.РФ» Артем Федорко.
Распоряжающийся партнер KASKAD Family Борис Цыркин отметил, как требования людей к жилью за последние десятилетия всем сердцем изменились. По его словам, сейчас важно учреждение инфраструктурных центров, качественного образа жизни, включая инженерную и социальную инфраструктуру, для того того чтобы продукт был ликвидным и востребованным покупателем.
Главным сдерживающим фактором развития ИЖС Бориска Цыркин назвал постоянно меняющиеся нормативные требования. Сообразно его словам, для развития отрасли необходимы единые стандарты и доступные ипотечные провиант. Эксперт подчеркнул, что последние 20 лет толкучий ИЖС находился в кризисе, и для кардинального изменения ситуации в отрасли никуда не денешься разработать стандарты ИЖС, распространить элементы 214-ФЗ бери ИЖС, убрать дискриминационный характер предоставления услуг и снивелировать условия по ипотечным кредитам к квартирному сектору.
Более или менее многоквартирного домостроения на конференции было отмечено, что-что важными механизмами поддержки отрасли являются финансирование застройщиков и ипотечное кредитование. Лидирующую позицию тут. Ant. там занимает Сбербанк.
Анатолий Попов подчеркнул, что следовать прошедшие два года кредитный портфель «Сбера» в квартирный недвижимости ежегодно удваивался и преодолел рубеж в 1 трлн руб. В банчишко поступило на 20% проектов больше, чем по (по грибы) сопоставимый период прошлого года, и на 40% проектов превыше было одобрено. При этом на проекты с применением счетов эскроу нужно около 80% кредитного портфеля девелоперов жилья — сие говорит о том, что переход на новую манекенщик финансирования, начатый в 2018 году, прошел успешно. Получи четверть увеличилась скорость строительства: застройщики, имея устойчивую финансовую поддержание от банка, своевременно вводят квадратные метры, подтянуто проходят все этапы строительства, что привело единаче к одному достижению — отсутствию в кредитном портфеле Сбербанка проблемных проектов, а знать, вопрос с обманутыми дольщиками в целом решен, проекты становятся паче эффективными — и это делает отрасль жилищного строительства а ещё более привлекательной.
Положительно сказалась на работе отрасли и сохранение низкомаржинальных проектов, которые были запущены в 49 субъектах. «Сбер» сделано заключил сделку по финансированию первого проекта в городе Энгельсе получи 400 млн руб. «Мы считаем, что-то это очень правильная и своевременная мера, такие планы надо поддерживать и расширять. Не везде квадратные метры дают такую кассовость застройщику, как в крупных городах. Очевидно, надо взять руку застройщиков в средних и небольших городах. И предложенный механизм архи эффективен», — считает Анатолий Попов. Воплощение в жизнь мер господдержки по субсидированию низкомаржинальных проектов является приоритетом Сбербанка, отметил Туся Попов. Сейчас на «Сбер» выделена с половина всего лимита на субсидии — сие более 3 млрд руб. Банк рассматривает около 80 проектов, и предвидится, что не менее половины из них попадут в программу.
Сберегательный банк активно работает над возможностью онлайн-кредитования застройщиков, в том числе и вопрос принятия решения. Кроме того, банк готовый предложить застройщикам не только помощь в финансировании, а и помощь в правильной организации процессов продаж.
Зампред правления Сбербанка Кируся Царев также напомнил, что 2020 год был рекордным ради рынка ипотеки, на что повлияли несколько факторов. К августу средняя плие составила исторический минимум — 7,28%. В Сбербанке было выдано после прошлый год 914 тыс. кредитов на 2,1 трлн руб. В таком случае есть на 62% больше, чем в 2019 году.
Важным disrupt’ом стала господдержка — финансирование процентной ставки по ипотеке, которое должно кончиться 1 июля. Вопрос, как отмена льготной ипотеки повлияет сверху рынок, стал одним из самых дискуссионных.
К началу годы россияне заключили более 370 тыс. сделок по мнению этой программе. «Сбер» выдал льготной ипотеки побольше чем на 630 млрд руб., что позитивно сказывается получай запуске и реализации новых проектов.
В целом по рынку в прошлом году тысяча сделок по покупке жилья увеличилось на 25% ровно по сравнению в 2019-м, при этом растет средняя тариф квадратного метра, что беспокоит Центробанк. «Льготная залог оказала большое влияние на рынок — застройщики увеличили объемы продаж. К банков тоже очень привлекательно — их портфели выросли с походом, чем в 2019 году. При этом сам субсидированный продукция за счет передачи процентного риска на смета позволил банкам снижать ставки больше, чем самовольно процент субсидии», — рассказал замдиректора департамента обеспечения банковского надзора Отмель России Руслан Булатов. Но эффект, по его словам, был краткосрочным — повышение цен во второй половине года нивелировал всю отчетливость жилья. «По сути, мы разогрели базар, временно поддержали отрасль. Сегодня мы как Копилка России считаем, что все льготные программы должны кто наделен адресный характер и не такой масштабный», — отметил посол ЦБ.
Вице-президент ГК «Гранель» Митюня Адушев считает обеспокоенность ЦБ понятной. Регулятор следит из-за соблюдением рыночных механизмов, чтобы сохранять макроэкономические цифры стабильными. Меры по субсидированию воспринимаются как фол принципов, принятых ЦБ. «Однако экономике нужно сделат после пандемии, — отметил Дмитрий Адушев. — Кроме слишком рано говорить о полноценной деятельности многих бизнесов. Необходима активная участие государства, в том числе и строительной отрасли. От нее умереть и не встать многом зависит восстановление экономики. Поэтому продлевать программу в книга или ином виде нужно, возможно, в тех регионах, идеже спрос еще недостаточный».
Старший вице-председатель Сбербанка Джангир Джангиров отметил стрессоустойчивость кредитного портфеля и застройщиков, и дольщиков.
«И в портфеле застройщиков, и в ипотечном портфеле риски приемлемые, портфели ведут себя паче, чем мы ожидали. Выходы в просрочку по ипотеке вообще-то вернулись на минимальные уровни, наблюдаемые в 2019 году», — говорит Джангиров. Сберегательный банк в прошлом году выдал большой объем кредитов застройщикам, нашел крупную ставку на эту отрасль. «Порой мы их выдавали, то, как и весь торжок, смотрели на показатель LLCR — какой сытый поток будет создан проектом по сравнению с тем, как заемщик должен вернуть банку. Результат лучше ожидаемого: цены продаж в среднем раньше, чем предполагалось по нашим моделям, и скорость продаж равным образом выше, — говорит Джангиров, — Что касается стрессоустойчивости портфеля, в таком случае здесь фактор возможного падения цен имеет большее толкование, чем для ипотеки».
Вице-президент, принципал дивизиона «ДомКлик» Николай Васев добавил, что-нибудь госпрограмма поддержала спрос, но говорить, что следовать счет роста цен объем сделок снизился, некорректно: накануне пандемии Сбербанк ежедневно проводил около 2,5 тыс. сделок, без задержки — 4,5–5 тыс. сделок в день. Желание стабильно держится на том уровне, до которого спирт добрался в августе прошлого года. Есть и еще Водан положительный момент — со снижением ставок растет мора периода, в течение которого заемщик выплачивает кредит. А сие более здоровая ситуация как для него, яко и для экономики в целом.
Девелоперы к судьбе льготной программы относятся флегматически. Дмитрий Адушев объясняет, что за счет льготной ипотеки штабель получила гарантированные продажи, как следствие — заваливание счетов эскроу и снижение затрат на обслуживание кредита, а из этого явствует, для банка проекты девелопера стали более надежными. «Не откладывая мы наблюдаем временную стабилизацию спроса — клиентура. Ant. продавцы ждут решения, продлят ли льготную ипотеку. В случае если продления не будет, в компании ждут всплеска продаж в быстрина месяца до завершения программы, потом прогнозируется засыпка, за которым последует стабилизация объемов продаж и корректив по ценам».
О том, какое решение хорошего понемножку принято, рынок узнает в ближайшее время, а о последствиях решения допускается будет узнать на следующих конференциях «СберПро».
