Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй с целью рoстa цeн нa жильe.
НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE Фигурировать БEДE
Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пoйдeт пoкупaть мурaвeйники пo лoмoвым цeнникaм? И тeм бoлee – ктo пoйдeт oфoрмлять ипoтeку (aбсoлютнaя aвaнтюрa рядом любыx рaсклaдax, крoмe быстрoгo рoстa цeн)? Никтo. Пoэтoму рынoк нуждaeтся в пeриoдичeскoй – a чeм впоследствии времени, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Произвольный должен четко понимать: на случай если сегодня дорого, значит, завтрашний день будет еще дороже, (вследствие бегом к застройщику!
Технологии дезинформации могут лежать разные, не будем их здесь перечислять, суть одна: потребно создать атмосферу неизбежности роста цен. Разложение, логика, обоснования – ладно кому это нужно? – до сего времени равно население не разбирается в ценообразовании возле строительстве.
В качестве свежего примера страшилки допускается привести недавнюю истерику рядом переходе к проектному финансированию. Еще от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а так как в нашей стране не ведется ждать чего-то хорошего ото реформ, то убедить покупателей, в чем дело? ценники скоро будут переписаны, малограмотный составило особого труда.
В качестве основного обоснования «экспертами» чаще итого использовался один-единственный энтимема, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была примерно сказать такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены почерпывать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Превыше затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли может ли быть только планировали переход в проектное финансирование.
Вроде бы о нежели тут спорить. Перешли нате эскроу, цены выросли, получается, страшилки сбылись?
А вот и налицо денег не состоит! Но чтобы разобраться в вопросе, придется приглядеться на проблему с другой стороны.
И Заместо ЛИСТЬЕВ ДЕНЕЖКИ ЗАЗОЛОТЯТСЯ Идеже…
Раньше акцентировалось внимание читателей сверху разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные человеки, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совсем не видят, поэтому невыгодный могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, яко, заключая ДДУ, инвестор невыгодный покупает квартиру (которой, природно, еще в природе не существует), а выдает застройщику счет под его обещание показать квартиру по окончании строительства. Сие совершенно не одно и ведь же! При этом застройщик, получая кровные дольщика, платит ему доля, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит ото средней процентной ставки ровно по рынку, а также от периода, получи и распишись который растягивается кредит. Нежели дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем вне суммарный процентный платеж и, сообразно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены завсегда на этапе котлована. Для этапе возведения здания скидка уменьшается и в конечном счете полностью исчезает, когда вилла сдается в эксплуатацию.
Это бесконечно важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене согласно мере строительства» (никаких квартир снова нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая укорочение периода, на который кредитуется застройщик.
С этой логики становится объяснимо, что никаких «бесплатных денег дольщиков» сродясь не существовало. Это всесторонне заблуждение!
Давайте поясним возьми примере. Допустим, Вася купил «новостройку» после 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей с подачи три года. Через три годы – ура, без задержек! – застройщик фактически сдал дом. Изменений по (по грибы) это время на рынке безлюдный (=малолюдный) произошло, но дольщик обнаружил, подобно как его квартира стала обходиться 4,2 млн руб. «Я заработал 40% возьми недвижимости!» – радуется Вася, целиком и полностью не понимая, откуда взялась выгода.
А ПОЛЕ, ПОЛЕ, ПОЛЕ, Соевище ЧУДЕС…
Многие читатели, держу пари, уже поняли ход моих мыслей и начали понимать, откуда взялась прибыль.
Застройщики в поиске средств держи строительство могут обратиться в копилка за кредитом, а могут выудить деньги с дольщиков. Но сие отнюдь не означает, почему деньги дольщиков ничего приставки не- стоят. В примере выше вознаграждение застройщика инвестору составила 12% годовых (который с учетом сложных процентов в качестве кого раз соответствует 40%, иными словами, до сих пор, что заработал инвестор, что раз и составило плату застройщика по (по грибы) пользование его деньгами).
Вторично одно небольшое отступление. Вследствие того же тогда застройщики предпочитали быть у дел с дольщиками, а не банками, когда все равно и тем и другим амортизировать долг? Ответ лежит на поверхности: дольщиков дозволено было почти безнаказанно «крутить динамо» в случае срыва сроков строительства. Возьмем, если в нашем примере застройщик задержал бы организация дома на год (сдав его неважный (=маловажный) за три, а за четверка года), то реальный интерес по кредиту упал бы с 12 вплоть до 9% годовых. Чем, несомненно, застройщики активно и пользовались. А чисто с банками такие односторонние «вакации», как известно, могут накрыться плачевно.
Итак, мы разобрались, что-что никаких «бесплатных денег» дольщиков не видеть как своих ушей не существовало. Но как-никак это был ключевой мысль, на основе которого адепты удорожания (возле переходе к проектному финансированию) строили домашние прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования побольше дорогое, чем средства инвесторов, по какой причине и приведет к росту цен получи и распишись квартиры.
Как известно изо науки, если исходная посылочка неверна, то и все дальнейшие выводы равно как ничего не стоят. В чем дело? вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.
Во всяком случае что такое пресловутое проектное оплачивание? Средства дольщиков поступают для специальные счета, но застройщик мало-: неграмотный может ими пользоваться, а не более того получает возможность получения льготного кредита с банка по сниженной ставке.
Коль (скоро) выжать голую суть этой схемы – в таком случае получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (нате которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию утренники денег на эскроу-счетах почти низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с сего доход, но теперь банки отобрали у них эту запас (рассчитывая оставить значительную делянка дохода себе, правда и риски как и). Для застройщиков ничего принципиально безграмотный изменилось, если не рассматривать, что им теперь кончайте сложнее срывать сроки строительства и придется налаживать быстрее. Они как платили доля, так и будут платить. Потребление не вырастут – будто? и цены на квартиры, правда, тоже (при прочих равных). Побольше того, цены на готовые квартиры могут хотя (бы) снизиться в противовес снижению дисконта держи новостройки (почему так – проблематика отдельной статьи).
В общем, страшнила предсказуемо обернулась пшиком.
И В Север ВАШИ ДЕНЕЖКИ ЗАРОЙТЕ В ЗЕМЛЮ Тамо
Правда, есть очень серьезные сомнения в волюм, что схема с эскроу вместе полноценно заработает. По ужас простой причине: инвесторам сие становится совершенно неинтересно – элементарнее положить деньги в банк почти депозит и купить готовую квартиру. Мало-: неграмотный очень понятно, как застройщики и банки собираются постановлять (приговор) эту проблему.
В любом случае насчет прошлую двузначную доходность инвесторам придется забыть думать. Застройщикам нет больше смысла в расчёте дольщикам существенный процент вслед пользование их деньгами, этак как основным кредитором становится авалист. На практике это достаточно выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Верно, на каждом углу будут (кричать, что «выросли цены нате квартиры», но я-то понимаем, что никакие цены неважный (=маловажный) выросли, а упал доход с кредитования застройщика.
Вернемся к примеру. Любитель Васи Петя тоже хочет урвать новостройку, но с грустью видит, почто они «подорожали». В эту пору новая цена 3,63 млн. «До сего времени пропало, – убивается Петя, – развитие цен на 20%!» Однако делать нечего – нужно жилье, и дьявол заключает договор с застройщиком. Из-за три года, получая Шлюзы, он обращает внимание, чего его квартира стоит столько но, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Нерентабельность вложения упала до 5% годовых, что-что даже меньше, чем взнос в банке. Заметим, что тариф готовой квартиры не изменилась сообразно сравнению с вариантом «вплоть до эскроу».
Как видим, рассматривать рынок становится очень очевидно, если иметь правильную картину таблица в голове.
Предвижу возражения тех, кто такой не может разобраться в причинно-следственных связях, так хорошо ориентируется в ценах получай рынке. Они могут оправданно отметить, что цены получай квартиры, и не только в новостройках, в последние двоечка года заметно выросли, который как раз совпало с анонсом перехода получай эскроу.
Тут, как говорится, мухи спор, котлеты отдельно.
Цены в 2018–19 годах фактически выросли, но связано сие было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, часом на рынок хлынул факультативный триллион рублей (всего вместимость выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и бум, связанный с эскроу (в этом отношении страшнила сработала как и планировалось), в отдельных случаях люди спешили совершить торговые связи, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы обделать не удалось