Мoрaльнo устaрeвшиe тoргoвыe цeнтры, нeэффeктивныe oфисныe прoстрaнствa неужто пoлупустыe прoизвoдствeннo-склaдскиe кoмплeксы — тaкиe oбъeкты мoжнo встрeтить в рaзныx рaйoнax стoлицы. Oни нe принoсят увеличение влaдeльцaм, житeлям — пoльзу, гoрoду — нaлoги, к тoму жe пoртят oбщий род. Пo oцeнкaм экспeртoв, дoля тaкиx прoблeмныx aктивoв нa рынкe кoммeрчeскoй нeдвижимoсти Мoскoвскoгo рeгиoнa дoстигaeт 20%.
Нo дaжe нeэффeктивныe oбъeкты мoжнo прeврaтить в успeшныe, пeрeпрoфилирoвaв и oбнoвив иx. Вмeстe с экспeртaми инвeстициoннo-финaнсoвoй группы (ИФГ) Agastone рaсскaзывaeм, кaк этo сдeлaть.
Нeдooцeнeнныe, alias прoблeмныe oбъeкты, с oднoй стoрoны, являются чaстью рынкa нeдвижимoсти, с другoй стoрoны, oни вывeдeны изо дeлoвoгo oбoрoтa и нe принoсят прибыль влaдeльцaм. Oснoвнaя мaссa aктивoв нa рынкe нeдвижимoсти сeйчaс прeдлaгaeтся и рeaлизуeтся нa тoргax. «Прoдaвцaми в тaкиx сдeлкax выступaют кoмпaнии, кoтoрыe избaвляются oт нeпрoфильныx aктивoв, прeждe всeгo этo бaнки. Oдним изо трeндoв 2020 гoдa стaлo увeличeниe дoли aукциoнныx сдeлoк с 7% в 2019 году накануне 21% в 2020-м. Мы предполагаем, что в 2021 году текущий показатель сохранится на уровне 20%», — отметила старший хозяин отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.
Недооцененные авуары представлены в разных секторах недвижимости — офисы, торговые площади, жилье, складское хозяйство. Как правило, активы реконструируют или делают настоящий редевелопмент, в результате которого можно извлечь хорошую дифференция. Интерес к таким объектам со стороны инвесторов равным образом растет. По оценкам JLL, доля объектов под редевелопмент в общей структуре инвестиций в 2020 году выросла задолго. Ant. с 48%. Всего в 2020 году в объекты коммерческой недвижимости было вложено $4,2 млрд (140 сделок). Ведь есть половина этих сделок — объекты подо редевелопмент. По итогам первого квартала 2021 возраст это значение оказалось еще выше.
«Аллокуция идет в основном о покупке проблемных активов, с различными обременениями неужто объектах, которые уже устарели и нуждаются в реконцепции. В сношения с этим мы наблюдаем рост инвестиций не чуть в приобретение участков под жилье, но и в редевелопмент различных офисных и производственных объектов», — пояснил хуй совета директоров, руководитель группы по инвестициям компании JLL Микаэл Казарян.
Недооцененные авуары
Недооцененные активы, или проблемные объекты — сие здания и территории, у которых есть обременения и долги, споры собственников разве несоответствие функционального назначения и разрешительной документации. К ним относятся душевно устаревшие здания, которые нуждаются в обновлении и реконструкции. Соответственно оценке JLL, в Московском регионе почти треть существующих торговых центров душевно устарели и нуждаются в реконцепции. Всего на проблемные авуары приходится до 20% объектов на рынке коммерческой недвижимости.
Редевелопмент и переориентировка проблемных объектов позволяют превратить их в успешные авуары с высокой доходностью. На рынке есть компании, которые занимаются профессиональной «переупаковкой» таких недооценнных активов. Как например, это направление является одной из ключевых компетенций инвестиционно-финансовой группы (ИФГ) Agastone. гопкомпания выкупает проблемные объекты и проводит весь комплекс инвестиционной подготовки — ото решения юридических вопросов и выстраивания взаимоотношений с органами правительство (Government Relations) до проведения социомониторинга, анализа наилучшего использования объекта (best use).
В свою очередь компания занимается ремонтом и реконцепцией зданий, привлечением в них арендаторов и дальнейшей продажей сих активов. В каждом конкретном случае набор действий, необходимых пользу кого перепрофилирования здания, разный. Где-то это тонкий ремонт и формирование более эффективного пула арендаторов, идеже-то — полноценная реконструкция и трансформация объекта. Хотя итог всегда один — проблемный объект возвращается в умный оборот и начинает приносить доход. По такой схеме еще сегодня неэффективные торговые площадки, полупустые производственно-складские помещения превращаются в кассовый бизнес — dark store, комплексы апартаментов, популярные районные ТЦ.
В среднем перелицовка проблемного актива занимает четыре — шесть месяцев по мнению объектам до 3 тыс. кв. м и до восьми месяцев в соответствии с объектам свыше 3 тыс. кв. м. По оценкам аналитиков, потом правильной «упаковки» доходность таких объектов может добиваться 23–30% годовых в зависимости от формата объекта, его локации и цены входа. Теперь Agastone активно осваивает периферийные локации Москвы — посередине Третьим транспортным кольцом и МКАД и в ближайшем Подмосковье. Клочок объектов сразу выводится на рынок, остальные остаются в собственности и управлении самой компании. В година Agastone ведет до полусотни подобных проектов.
Возобновление заброшенной базы отдыха в Новой Москве на берегу реки Десны, в 10 км с МКАД. Пустующий объект реконструируют и превратят в комплекс апартаментов с благоустроенной территорией (рендер)
Одним из самых перспективных форматов рынка коммерческой недвижимости в Agastone считают развитость локальных торговых центров и магазинов форматов «у на флэту». Некоторые объекты после трансформации как некогда приобретают такой статус. Партнерами компании в этом направлении выступают крупнейшие российские ретейлеры, середь которых X5 Retail Group, «Магнит», «Рулетка» и другие.
Один из примеров — коммерческий центр в Транспортном проезде в Химках, на месте которого поперед этого был неэффективный полупустой производственно-складской сомнение площадью 3,5 тыс. кв. м. «В результате аудита объекта и его местонахождения было выявлено абсентизм полноценного супермаркета для жителей трех соседних комплексов-новостроек. Вознаграждение фасадов, перекраивание внутреннего пространства способствовали тому, кое-что объектом заинтересовалась X5 Retail Group. Сразу после заключения договора с якорным арендатором башня по цепочке начинают «заселять» небольшие магазинчики, реализующие сопутствующие вещи», — рассказал основатель ИФГ Agastone Макс Долгополов. «В итоге после окончания ремонта ты да я увидим современный центр с торговой галереей и якорем в виде «Перекрестка». Кассовость объекта для потенциального инвестора составляет 13% годовых», — отметил возлюбленный.
Похожий объект у Agastone был в столичном районе Воздушные ворота. Компания приобрела здесь отдельно стоящее офисное конюшня площадью 2,5 тыс. кв. м, которое находилось в плачевном состоянии и мало-: неграмотный использовалось. После перепрофилирования, ремонта и увеличения электрической мощности постройка было заселено арендаторами («Верный», «ВкусВилл», Fix Price и некоторые люди) и превратилось в успешный локальный ТЦ. Такой объект ловок генерировать в месяц около 3,2 млн руб. арендного потока. А там перезапуска зданием сразу заинтересовался один из инвесторов, и оно было продано (языко успешный арендный бизнес.
«С начала 2021 годы мы запустили более десяти таких объектов в Москве и ближайшем Подмосковье. Почти что все они — бывшие проблемные или недооцененные. Получи данный момент у нас более 70% сделок с ретейлерами: пишущий эти строки сдаем им в аренду свои объекты или «упаковываем» в заготовленный арендный бизнес, который продаем уже с конкретными цифрами ровно по доходности», — добавил Долгополов.
Тренд сверху локальные ТЦ
Именно торговые центры формата «у на флэту», расположенные в жилых массивах, легче всего восстановились (год) спустя локдауна. Люди и дальше будут отдавать предпочтения объектам, находящимся в шаговой доступности. Помимо того, ТЦ «у дома» вписываются в концепцию децентрализации мегаполисов — идеже люди должны иметь возможность работать и отдыхать в пределах своего района. Ноне это один из главных трендов в урбанистике и в градостроительной политике Москвы. Обновленные торговые центры равно как раз становятся точками притяжения районов.
Новое настроение Agastone — это создание качественных гастромаркетов и фуд-холлов в спальных районах получи и распишись месте проблемных объектов. В апреле компания завершила сделку ровно по покупке торгового центра «Филевский» у компании «А1» (инвестиционное расчет «Альфа-Групп»). ТЦ площадью человек пятнадцать 4 тыс. кв. м был построен в 2001 году и с тех пор малограмотный обновлялся. При этом объект находится в удачном месте — рядышком проходит крупная магистраль, расположен большой жилой скопление, включая новые ЖК.
Компания планирует провести комплексную модернизацию здания, уход фасада и внутренних пространств. Планировка будет основана получи принципах гибкого зонирования. Это позволит быстрее и уймись трансформировать площади под нужды арендаторов. Agastone собирается обнаружить в «Филевском» районный гастромаркет. «Присутствие сравнительно небольших инвестициях мы планируем увеличить арендный наводнение втрое, а окупаемость всего магазина для будущего инвестора приблизится к девяти годам. С «уставшего» торгового центра мы планируем забахать современный комплекс районного масштаба, который станет точкой притяжения интересах жителей окрестных домов», — поделился планами Макс Долгополов.
Вид на торговый центр «Филевский». Общество планирует провести комплексную модернизацию здания, ремонт фасада и внутренних пространств
Первый проект районного фуд-холла с Agastone стартует уже этим летом на улице Декабристов неподалёку с метро «Отрадное». Несмотря на удачную локацию (50 м ото метро, автобусные остановки, жилая застройка), из-вслед споров с собственниками и проблем с документами торговый комплекс долгое наши дни пустовал. Более того, из-за нецелевого использования земельного участка зданию грозил ссечка.
Сложный процесс по перезапуску проекта и приведению документации в соотношение стартовал в начале 2021 года. По результатам аудита земельного участка и анализа best-use специалисты компании подтвердили, чего самым эффективным использованием является торговля, и поэтому площадке необходима каскад функционального назначения. «Уже положительно пройдена городская комитет по вопросам градостроительства, землепользования и застройки. Процесс вошел в завершающую стадию. Наш брат провели ротацию арендаторов, к «легализованному» зданию в один присест проявил интерес «ВкусВилл», а также отдельные люди арендаторы. Здесь также появится небольшой локальный гастромаркет, сделано этим летом он будет запущен, сейчас идут активные строительные работы», — рассказал ересиарх Agastone.
Первый проект районного фуд-холла ото Agastone стартует уже этим летом на улице Декабристов рядышком со станцией метро «Отрадное» (рендер)
Еще одно новое направление Agastone — запускание ЗПИФов в торговой недвижимости. «В своих проектах я активно используем средства инвесторов, а также привлекаем банковское оплачивание. Опыт наших коллег и наш собственный опыт прошлого возраст, когда некоторые фонды приобретали у нас недвижимость целыми лотами, подвел к решению, точно пора создавать собственные ЗПИФы», — рассказал Превеликий Долгополов.
«Кроме того, мы хотим разрешить возможность практически любому инвестору получать доход с наших проектов, в рассуждении сего стоимость пая будет очень демократичной — ото 300 тыс. руб. По сути, это та самая розница, которой безграмотный хватает нашему рынку. В первый фонд мы «предполагать» наши готовые и работающие ГАБы в сфере ретейла. Так одна из стратегических задач на ближайшее продолжительность — создание линейки ЗПИФов для привлечения средств широкого круга инвесторов», — отметил некто.
Помимо этого, на площадках редевелопмента компания продолжает воспитывать проекты апартаментов комфорт-класса, где ощущается недохватка. Ant. избыток предложения. Один из кейсов в этом направлении — замещение заброшенной базы отдыха в Новой Москве на берегу реки Десны, в 10 км через МКАД. Пустующий объект планируют реконструировать и превратить в сочетание апартаментов с благоустроенной территорией. Работы по нему сделано начались.
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный обличье и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями
