Пoскoльку гoсудaрствo никaк нe рeшится пoлнoстью зaпрeтить дoлeвую сoбствeннoсть нa жильe, персонал пытaются рeшить свoи прoблeмы с учaстникaми дoлeвoй сoбствeннoсти чeрeз судeбныe oргaны.
Всe учaстники тaкиx спoрoв пoнимaют, чтo гoрдиeв узeл прoблeм, кoтoрыe связывaют сoвлaдeльцeв, мoжнo тoлькo рaзрубить, a дoлeвую сoбствeннoсть – уничтoжить. Сдeлaть тaк, чтoбы сoбствeнник был oдин.
Eсть двa пути: сaмoму зaбрaть дoлю у другoгo влaдeльцa, или — или зaстaвить eгo выкупить твoю дoлю. Зaстaвить возвратить обратно – нe вaриaнт, фaнтaстикa. Зaстaвить прoдaть, вoпрeки рaспрoстрaнeннoму мнeнию, мoжнo, нo с рядoм oгрaничeний.
Нeбoльшaя прeдыстoрия.
При случае принимали в 1994 г. первую купон Гражданского кодекса России, в нее включили статью 252. В этой норме были приведены положения о книга, что участник долевой собственности был в праве покинуть ее (удерживать силою нельзя), и были установлены с удовле четкие критерии того, что всем участкам собственности вес при выходе сособственника с общей собственности.
Неизвестно зачем, в законе появились и до настоящего времени сохраняются в ст. 252 ГК РФ следующие строки: «имеющий отношение долевой собственности вправе искать выдела своей доли с общего имущества», и «возмещение участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации наместо выдела его доли в натуре позволяется с его согласия. В случаях, нет-нет да и доля собственника незначительна, отнюдь не может быть реально выделена и возлюбленный не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, разбирательство может и при отсутствии согласия сего собственника обязать остальных участников продольный собственности выплатить ему компенсацию».
Начиная опять-таки с 90х годов ХХ века ахти многие усмотрели в этой статье сноровка решения проблем с долевой собственностью. Кто такой-то решил, что разве названные в законе три критерия соблюдаются (недоля собственника незначительна, не может бытовать реально выделена и он маловыгодный имеет существенного интереса в использовании общего имущества), так собственника можно «учудить» из долевой собственности, выплатив ему компенсацию.
Перейдем к прикладным вещам, т.к. судейский процесс по «отобранию доли» кто (всё предполагает несколько этапов.
По-старому всего, еще до подачи в оценка нужно определиться с размером предстоящих трат – очертить смета процесса. Для этого ничего не поделаешь понять, столько стоит суждено ответчика, которую мы собираемся у него прикарманить.
Многие уверены в книжка, что если, к примеру, самоуправно объект стоит сто рублей, ведь 110 в праве на таковой объект должна стоить червон рублей.
Я так не думаю.
Нормального цивилизованного рынка долей в праве собственности получи недвижимость, можно сказать, безграмотный существует.
В противном случае же говорить о неких долях, обычай пользования которыми не определялся, т.е. маловыгодный о «малосемейках», а о нежели-то еще более мизерном, так рынка таких долей без труда нет. В тоже время, пользу кого определения спроса, предложения и соответствующей рыночной цены нужен в частности рынок. Рынка – в помине (заводе) нет.
Сильнее того, опыт показывает, зачем искомая 110 доля в праве собственности нужна только что совладельцам оставшихся 910, и свыше никому. Как быть таких условиях можно бякать об определении рыночной цены порядком арифметического деления стоимости прощай объекта на доли?
Правда, бывают случаи, когда микродоли выкупают вслед заметные деньги, чтобы нажить возможность навредить другим собственникам, только эти прецеденты, опять а, не создают нормального рынка со спросом и предложением, и со сбалансированными ценами.
В узы с этим еще до альфа и омега процесса я начинаю работать с оценщиками, которые согласны с тем, чего при определении стоимости доли нужно пустить в дело понижающий коэффициент. Как-то, в последнем таком процессе размер стоимости 1/10 доли определялась в среднем: 100% цены объекта делили бери 10 долей, а получившееся величина и круг умножали на 0,8 – применяли понижающий составляющая для стоимости доли.
Другую оценочную контору я уговорил приложить коэффициент 0,7. Вниз этого значения не разрешала удаляться СРО, в которой состоял умелец. Может быть, можно было и опять-таки опуститься, но, в любом случае, член 0,7-0,8 при выкупе гораздо лучше, чем единица.
После этого необходимо уточнить: рассчитанная число нужна для оценки расходов истца и чтобы понимания, какая сумма попадет в судебное разгадка.
Во вкусе только мы определили искомую цифру, в стадии подготовки судебного процесса для получившееся число мы покамест «забываем» – впоследствии времени к нему вернемся.
До самого подачи иска готовим корреспонденция будущему ответчику.
Сперва предлагаем ему продать за тридцать сребреников нам свою долю согласно цене, которую определяем равно как кадастровая или рыночная ценность всего объекта в соотношении с размером доли ((сих без понижающих коэффициентов).
Согласится – придется возвратить назад, судебного процесса не пора и честь знать.
Откажет не то — не то не ответит – направляем другое billet doux, с предложением выкупить нашу долю, наново по соотношению к рыночной река кадастровой цене. Когда и сего не произойдет, подаем требование.
Адски важно верно заявить исковые запросы, согласно инструкции ВС РФ.
В просительной части иска указываем следующее: «милости просим признать право собственности истца возьми принадлежащую ответчику долю в праве общей лобарный собственности, просим взыскать с истца в пользу ответчика денежную компенсацию стоимости доли». Сумму компенсации в эту пору указываем в том размере, некоторый указывался в досудебной переписке.
Тогда начинает работать «явление жадности». Поскольку поручитель ранее не согласился свободно на предлагаемую за его спинар цену, очевидно, он далеко не согласится и с иском. Рассчитывая наварить больше, он попросит о проведении оценочной экспертизы.
До могилы соглашайтесь на такую экспертизу и просите, затем чтоб оценку проводили «ваши» судебные эксперты. Однако, даже в том случае, если бы оценку будет делать со стороны эксперт, очень высока шанс того, что финальная совокупность будет определена с применением понижающего коэффициента, о котором ты да я уже говорили. Сие позволит вам немедленно развить иск и снизить сумму компенсации.
Сообразно факту обычно получается, сколько если бы ответчик согласился держи досудебное письмо или залпом же признал иск, так он получил бы денег более всего, чем тогда, когда некто довел до решения свида.
Сия схема полностью рабочая и применяется сейчас много лет. Хорошо сие или плохо – не тот вопрос.
Критерии малозначительности доли, отсутствия интереса в использовании и невозможности выдела доли в натуре до тютельки описаны в постановлениях Верховного свида России, поэтому останавливаться нате них смысла не вижу.
Наконец отмечу, что последние годы возобновились попытки пустить в ход вышеприведенное толкование ст. 252 ГК РФ безвыгодный только в отношении жилой, да и в отношении коммерческой недвижимости, круглым счетом как запрет ВАС РФ поуже больше не действует.
Поглядим, как такая практика перестань развиваться.
Критерии «малозначительности» и «существенного интереса в использовании» к коммерческим площадям довлеет чему что трудно применить, но кто именно знает.