Стaрший вицe-прeзидeнт, дирeктoр пo рaбoтe с крупными кoрпoрaтивными клиeнтaми бaнкa «Oткрытиe» Eкaтeринa Чиркoвa oцeнилa ситуaцию нa рoссийскoм рынкe жилья, рaсскaзaлa, eсть ли нa рынкe стрoитeльным сенсация, a тaкжe сдeлaлa прoгнoз нa 2022 гoд.
— Кaким пoлучился 2021 гoд пользу кого рынкa жилья? Кaк вы oцeнитe aктивнoсть зaстрoйщикoв? Мoжнo ли срaвнить ee с 2020 гoдoм, кoгдa нa рынкe нaблюдaлся aжиoтaж?
— 2021 гoд нa рынкe жилья пoлучился удaрным, нeсмoтря нa oтмeну льгoтнoй ипoтeки и трeнд нa рoст крeдитныx стaвoк. Ситуaцию нa рынкe мoжнo пoсмoтрeть чeрeз призму зaключeнныx дoгoвoрoв дoлeвoгo учaстия (ДДУ). Зa дeвять мeсяцeв 2020 гoдa народище зaключили 489 тыс. сдeлoк пo пoкупкe нeдвижимoсти, a зa дeвять мeсяцeв нынeшнeгo гoдa — ужe 632 тыс. И этo нa фоне того, яко цены на квартиры в прошлом году выросли через 20% до 50%.
Поэтому активность застройщиков на рынке разрешено оценить как высокую, хотя есть и свои сложности. На выдержку, прошлогодний рост цен на квартиры сформировал и новые экивоки к ценообразованию со стороны владельцев земельных участков (лендлордов), до этой причине и цены на землю существенно выросли. Как и стоит отметить активную экспансию застройщиков между регионами — особенно сие заметно на рынках Москвы и Санкт-Петербурга.
К нас этот год тоже был продуктивен — наш брат увеличили долю на рынке с 4% до 5,6%, зачем является хорошим результатом для сравнительно небольшой банковской отраслевой команды.
— В какой мере в целом повлияли на рынок новостроек пандемия и эпизодически вводимые ограничения? Это подстегнуло развитие проектного финансирования, притормозило его либо — либо влияние было незначительным?
— В глобальном смысле поветрие существенно повлияла на все рынки. В сегменте обитаемый недвижимости это влияние, скорее, на покупателей, а неважный (=маловажный) на застройщиков. Есть интересная статистика — по всех ковидных ограничений (например, в 2018 году), согласно данным Всемирной туристической организации, россияне потратили получи отдых около $35 млрд. А после закрытия границ, которое продолжается сейчас около двух лет, эти деньги ежегодно оставались в стране. Существенная делянка из них перетекла в строительную отрасль через покупку квартир вроде в целях улучшения собственных жилищных условий, так и в инвестиционных целях. Тем не менее покупка квартиры была и остается одной из самых защищенных инвестиций в нашей стране, особенно следом перехода рынка на продажи через счета эскроу (214-ФЗ).
— Бессчётно говорится о настоящем строительном буме в России в последние двуха года. Вы согласны с этим или строительный брус — некоторое преувеличение?
— Не совсем по чести было бы называть текущую ситуацию строительным бумом. Круглым счетом, по официальным данным, в 2019 году в России было построено 82 млн кв. м квартирный недвижимости, в 2020-м — 82,2 млн, а по итогам 2021-го предвидится 83–85 млн кв. м. Не таковский уж и строительный бум, если разобраться. Но подтема действительно стала еще более остросоциальной и заметной в прессе, на деле всем уже знакомы такие слова, как «обновление» и «эскроу».
— В каких городах наблюдается самый дюжий интерес компаний к проектному финансированию? Какие российские города могут сколотить в этом плане конкуренцию Москве?
— Учитывая, что такое? проектное финансирование превратилось за последние несколько парение в обязательный продукт для застройщиков, сложно определить спрос в разрезе городов — она есть везде. Разве что говорить о портфеле банка «Открытие», в таком случае, учитывая наличие разветвленной сети, он довольно широк.
Натурально, это Москва с Санкт-Петербургом, а также Татарстан и Чуждый Восток. Много хороших проектов мы финансируем в Сибири: Красноярске, Новосибирске, Омске. Одной изо наших целей в этом году было увеличение портфеля в региональной мышеловка банка. Я считаю, что с этой задачей мы справились.
— Можете исчерпывающе рассказать о продуктах, предлагаемых вами застройщикам, которые к вас обращаются? Какие программы есть и на каких условиях?
— Продуктовую линейку отмель для жилой недвижимости можно условно разделить бери две группы продуктов — стандартные продукты и специальные (съестные) припасы.
К стандартным относятся:
Из специальных продуктов можно предоставить, к примеру, ипотечный продукт «Новостройка с эскроу». Катаклазит предполагает гибридную модель, предусматривающую снижение ставки из-за счет наполнения счетов эскроу не только до проектному кредиту, но и по ипотеке покупателей получи и распишись время, пока дом не будет достроен. Настоящий период времени является наиболее чувствительным для людей. Как бы то ни было, как правило, они уже или продали свою квартиру, дай вам купить новую, или снимают жилье.
— Возьми каком этапе проектного финансирования к вам обычно обращаются застройщики?
— Большая обрубок портфеля банка — это стандартное проектное субсидирование, когда застройщик приходит уже с разрешением на сооружение или же близок к его получению. Но попсовость продуктов, о которых мы говорили ранее, с каждым среди бела дня растет. Пока их доля в портфеле не превышает 10%, же мы прогнозируем увеличение до 25–30%. Причиной сего является в том числе и развитие продуктовой линейки других банков. Чтобы застройщика такой подход тоже логичен — прах) тратить собственные средства на проектирование или предпроектные работы, (не то банки охотно финансируют эти затраты.
— Какие спрос вы предъявляете к застройщикам? Ориентируетесь ли вы как никогда на крупные компании с большим портфелем построенных площадей разве небольшие компании также могут рассчитывать на фонд?
— Начнем с требований к опыту клиента. По нашим подходам, застройщик (разве его бенефициар) уже должен иметь опыт строительства (то) есть минимум двух-трех многоквартирных домов. Строительные стартапы наша сестра не финансируем.
Что касается размера компании, в таком случае никаких требований нет. Это может быть на правах крупнейший игрок рынка, строящий миллион квадратных метров, таким (образом и сравнительно небольшая компания, у которой в строительной фазе наряду с этим находятся один-два проекта.
Ключевой показатель самого проекта, получай который мы опираемся при принятии решения, — сие чувствительность финансовой модели к снижению цен и темпов продаж. Возьмем, если снизить цены на 15%, а проект останется рентабельным, ведь такой проект ложится в нашу кредитную стратегию. Заведенным порядком, чувствительность не является единственным оцениваемым показателем, все ж таки проектное финансирование довольно трудоемкий процесс. В его рамках, (пред)положим, банк смотрит и на бюджет проекта со сроками реализации (для того этого у банка есть компетенции в строительной экспертизе и профильные специалисты).
— Планируется ли в 2022 году возникновение каких-либо новых продуктов для девелоперов разве достаточно уже имеющихся? Если да, то расскажите, какие то есть.
— На данный момент наша продуктовая черта покрывает все этапы инвестиционного проекта — через финансирования покупки земельного участка до продажи уж готовых квартир в ипотеку. Но рынок не стоит только на месте, и мы не перестаем актуализировать продукты питания, сокращать сроки реализации и избавляться от ненужных этапов. Я думаю, что-нибудь следующий год будет посвящен модернизации всего связанного с ипотекой, в таком случае есть всего того, что поможет застройщику быстротечно и эффективно продавать.
— Значительное увеличение темпов объема строительства жилья может решить судьбу на снижение цен на рынке или а это заблуждение?
— Когда темпы строительства живо растут, то это понижает цены. Но, словно я сказала ранее, никакого критичного роста темпов строительства отнюдь не наблюдается. Отрасль действительно органично развивается при поддержке и Министерства строительства, и Центрального бикс. Спрос на квартиры остается на высоком уровне, посему говорить о глобальном падении цен или ипотечном пузыре оснований ни слуху. Одним из немаловажных факторов сохранения цен в недвижимость является продуктовое различие между старыми и новыми жилыми комплексами. Следовать последние 10–15 лет очень глубоко модернизировался сам продукт — появились хорошие планировки, дворы безо машин, хорошие детские площадки, очень сильно развился стрит-ретейл в рамках комплексов. (человеческое все чаще отказываются от поездок в гипермаркеты после продуктами в пользу магазинов «у дома», идеже в рамках своего ЖК закрываются все базовые потребности: и магазины, и химчистки, и школы, и детские сады. Вследствие того становится понятным желание человека при наличии разэтакий возможности улучшить место своей жизни.
— Можете наделать свой прогноз, что ожидает рынок новостроек в 2022 году?
— Автор не ожидаем какого-либо существенного падения цен для недвижимость, но и такие факторы, как удорожание ипотеки артелью с уже случившимся в 2020 году ростом цен в недвижимость, игнорировать нельзя. Поэтому основной задачей на застройщиков в следующем году мы видим поддержание темпов продаж, в часть числе за счет совместного с банками льготирования ипотеки, а как и работы над себестоимостью проектов.
